[팩트체크] 10월부터 전세금 정부가 관리한다?…'전월세 안심신탁' 살펴보니

국토교통부가 2026년 8월 13일 발표한 전월세 안심신탁 사업을 두고 10월부터 임대인이 전세보증금을 받을 수 없게 된다는 소문이 퍼졌으나, 국토교통부는 임대인과 임차인의 자발적 신청으로만 진행되는 사업이라고 밝혔다. 이 사업은 시중에 나온 월세 물건을 전세로 전환해 공급하기 위한 것으로, 임차인이 전세금을 제3의 기관에 맡기면 그 운용 수익을 임대인이 매월 월세 형태로 받는 구조다. 국토교통부 산하 주택도시보증공사(HUG)가 전월세안정화기구로 지정돼 임대인·임차인 모집과 전세금 예치, 투자 운용, 반환 업무를 맡는다.

임대인·임차인과 안정화기구가 3자 계약을 맺고 임차인이 전세금을 기구에 예치하는 방식이어서, 집주인이 받은 보증금을 정부에 맡기는 구조가 아니다. 애초 월세로 내놓은 물건이 대상이므로 임대인에게는 정부에 맡길 전세금 자체가 없고, 원하지 않으면 기존대로 전세보증금이나 월세를 직접 받을 수 있다. 국토교통부는 전세금 의무 예치 등의 우려가 전혀 사실이 아니라고 밝혔고 주택도시보증공사도 홈페이지에 법적 참여 의무가 있는 사업이 아니라고 안내했다.

국토교통부는 2026년 7월 공개된 하반기 경제성장전략에 전세금을 국가에 신탁한다는 표현이 담기면서 오해가 확산된 것으로 보고 있다. 임대인에게 돌아가는 수익은 연 4.5% 수준으로 제시됐으며, 주택도시보증공사가 예치금으로 주택공급활성화펀드를 조성해 자사 보증 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 등에 운용하는 방식이다. 전세금 4억원 수준의 서울 아파트를 이 사업에 맡기면 임대인은 매월 약 150만원을 월세로 받는 계산이 나온다.

2026년 2분기 기준 서울 아파트 전월세 전환율이 평균 4.4%여서 전환율에 따라 임대인에게 유리할 수도 불리할 수도 있다. 주택도시보증공사는 원금 손실이 최소화되는 구조로 운용하고 투자 손실이 나더라도 전세금 전액과 임대인 월 수익을 정상 지급하겠다고 밝혔다. 등록임대사업자가 이 사업에 참여하면 임대보증금 반환 보증 가입 의무가 면제돼 보증료 부담이 줄어든다.

국토교통부는 재정경제부와 임대인 소득에 대한 세제 지원을 협의 중이며, 규제지역에서 지방으로 이주하는 참여 임대인에게 연 1~3% 수준의 주택연금을 추가 지급하는 방안도 준비하고 있다. 국토교통부 설문에서 임대인의 20% 이상이 참여에 관심을 나타냈다고 밝혔지만, 전세금을 고수익 위험자산에 직접 투자하려는 임대인에게는 참여 유인이 크지 않다는 지적도 나온다. 사업 대상은 시세 20억원 이하 주택이며 아파트·빌라·오피스텔·단독주택 등 유형 제한은 없고 위반 건축물 여부와 시세 대비 과도한 전세금 등은 검증 절차를 거친다. 국토교통부는 2026년 9월 말께 구체적 절차와 약정서 내용, 임대인 월세 수익률을 공개한 뒤 10월부터 신청을 받을 계획이다.