전세사기 막는 '안심신탁' 내달 시행…"유인책 역부족" 의견 우세

임대인·임차인과 주택도시보증공사(HUG)가 3자 계약을 맺고 임차인이 전세금을 HUG에 예치하는 '안심신탁'이 다음 달 시행되지만, 연 4%대 수익률로는 임대인 참여를 이끌기 어렵다는 평가가 우세하다. HUG는 예치된 전세금으로 주택공급활성화펀드를 조성해 보증부 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출에 투자하고, 임대인에게 매월 운용 수익을 지급하는 구조다. 수도권 규제지역에서 지방으로 이주하면 최대 연 3%의 주택연금도 얹어준다.

헌법상 사적 재산권 침해 논란을 피하기 위해 법적 참여 의무를 두지 않아 임대인의 자발적 참여율이 사업 성패를 가른다. 그러나 주요 증권사 발행어음 금리가 연 4%에 육박하고 저축은행 1년 만기 예금은 연 4%대 중반이어서 수익률 경쟁력이 떨어진다. 한국부동산원 기준 지난 6월 주택종합 전월세전환율은 전국 6.7%, 서울 5.6%, 지방 7.4%로 모두 제시 수익률을 웃돈다.

아파트 전월세전환율은 5.3%인 반면 연립다세대 6.2%, 단독주택 7.9%로 비아파트가 높고 지방 비아파트는 10%를 넘기도 해, 지방·비아파트일수록 참여 유인이 약해진다. 국토교통부 사전 설문에서도 수익률 4.85%를 가정했을 때 임대인 참여 의향은 20% 수준에 그쳤다. 정부는 임대인 소득세 부담을 한 자릿수로 낮추고 공제 한도를 높이는 방안을 추진하지만 법령 개정 사안이라 국회 동의가 필요하다.

위반 건축물 여부와 시세 대비 전세금 적정성 검증도 임대인에게는 부담이며, 임차인과의 하자 분쟁은 당사자 해결이 원칙이라 실익이 크지 않다는 지적이 나온다. 전문가들은 전세금 상승과 전세의 월세화를 오히려 앞당길 수 있다는 우려도 제기한다.