재개발 빌라 매수 전 확인할 3가지…입주까지 10년, 분담금·분양자격이 관건

아파트값과 청약 문턱에 밀린 2030세대가 재개발 구역 빌라를 사서 새 아파트 입주를 기다리는 선택을 하고 있지만, 전문가들은 계약 전에 입주까지 걸리는 시간과 추가분담금을 포함한 총비용, 아파트 분양자격 세 가지를 반드시 확인해야 한다고 지적한다. 서울 영등포구 신길동 신길역세권 재개발 사업지의 빌라를 매수한 30대 직장인은 기존 아파트는 너무 비싸고 신혼부부 특별공급은 소득 기준에 걸려 재개발 빌라를 택했다고 밝혔다. 이 매수자는 입주까지 보수적으로 10년을 잡고 그때 자녀가 초등학교 저학년이면 괜찮다고 판단했다고 말했다.

첫 번째 점검 항목은 사업 단계다. 재개발 후보지 선정이나 정비구역 지정은 입주가 가까워졌다는 뜻이 아니며, 조합설립인가 이후에도 사업시행계획인가와 관리처분계획인가, 이주·철거, 착공 절차가 남아 있다. 주민 간 이견이나 시공사 선정 문제, 사업비 증가로 일정이 늦어질 수 있어 결혼·출산·자녀 교육 일정에 맞춰야 하는 실수요자는 지연 시나리오까지 세워야 한다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 재개발을 시간에 대한 투자라고 규정하며, 안전성이 어느 정도 확보되는 시점은 조합설립인가 이후지만 그 단계에 들어가도 입주까지 10년은 생각해야 한다고 조언했다. 두 번째는 총비용이다. 빌라 매입가가 주변 아파트보다 낮아도 추가분담금과 세금, 금융비용에 철거 이후 거주할 집의 주거비까지 더하면 셈이 달라진다.

추가분담금은 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액이고, 권리가액은 토지·건물 감정평가액에 사업성을 반영한 비례율을 곱해 산정하므로 감정평가액이 같아도 비례율과 신청 면적에 따라 금액이 달라진다. 감정평가액이 나오지 않은 사업지는 대지지분과 정비계획, 조합의 추정분담금을 봐야 하는데 추정치는 공사비 상승이나 사업 기간 연장에 따라 바뀔 수 있다. 세 번째는 분양자격으로, 권리산정기준일 이후 지분이 분할되거나 주택이 새로 만들어진 물건은 독립적인 아파트 분양자격을 인정받지 못할 수 있다.

건축물대장상 근린생활시설인 이른바 근생빌라나 토지 지분만 매수하는 경우도 주의해야 하며, 실제 주거용으로 쓰고 있다는 사실만으로 분양자격이 보장되지는 않는다. 투기과열지구의 재개발은 관리처분계획인가 이후 매수자의 조합원 지위 취득이 원칙적으로 제한되므로, 등기부와 건축물대장, 권리산정기준일과 인가 내용을 확인하고 구청·조합에 분양자격과 지위 승계 가능 여부를 직접 물어야 한다.