세제 개편 후 강남 매물 5% 늘었다…매수자는 '관망'

정부의 2026년 세제개편안 발표 이후 서울 아파트 매매 물건이 8월 18일 기준 6만2645건으로 발표 직전인 3일의 6만409건보다 3.7% 늘었고, 강남구는 9453건에서 9961건으로 5.3% 증가하며 고가주택 밀집지의 매도 문의가 두드러졌다. 서초구 매물도 같은 기간 7630건에서 7983건으로 4.6% 늘었다. 개편안의 핵심은 실거주 여부에 따른 차등이다.

1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제액은 공시가격 12억원에서 14억원으로 오르지만, 비거주 1주택자는 9억원으로 줄어든다. 과세표준 6억~12억원 구간 세율은 1.3%로 오르는 등 6억원 초과 구간부터 부담이 단계적으로 강화된다. 공시가격 22억원(시세 약 32억원) 이하 주택은 부담이 늘지 않지만 이를 넘어서면 이른바 '핀셋 과세'가 적용되는 구조다.

우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원 분석에 따르면 공시가격이 그대로라고 가정할 때 서초구 반포자이 전용 84㎡의 내년 보유세는 올해 약 1810만원에서 2257만원으로 27% 늘고, 강남구 래미안대치팰리스 전용 84㎡는 1500만원에서 1855만원으로 약 25% 증가할 것으로 추산됐다. 양도소득세 장기보유특별공제는 실제 거주기간 중심의 '장기거주소득공제'로 개편되며, 공제 한도는 2028년 20억원, 2029년 10억원으로 축소된다. 가격 지표도 방향을 틀었다.

한국부동산원 8월 둘째 주(10일 기준) 조사에서 강남구 아파트 매매가격은 0.02% 하락해 5월 둘째 주 이후 14주 만에, 서초구는 0.04% 하락해 4월 넷째 주 이후 16주 만에 각각 하락 전환했다. 현장에서는 강남구 압구정동 현대1·2차 전용 131㎡가 최고 거래가 71억원보다 10억원 낮은 61억원에, 신현대 전용 107㎡가 2월 거래가 63억8000만원보다 7억8000만원 낮은 56억원에 매물로 나왔다. 다만 매수 대기자들은 추가 하락과 토지거래허가구역 실거주 의무를 의식해 관망세를 유지하고 있어, 당분간 거래절벽이 이어질 것이라는 전망이 우세하다.