서울 2년 입주물량 4만9668채로 44.3% 급감…월세 비중 69.7%로 상승
· 같은 기간 수도권 24만1099채(-19.2%), 전국 42만5412채(-29.1%)
· 30채 이상 공동주택의 착공 실적·입주자 모집공고 기준 추정치
· 1~7월 서울 아파트 준공 1만7603채로 전년 동기 대비 48.7% 감소
· 서울 전체 주택 준공(비아파트 포함)도 2만916채로 43.3% 감소
· 원인은 2022~2023년 공사비 상승·고금리로 인한 인허가·착공 위축의 시차 반영
· 선행지표 회복: 1~7월 전국 착공 13만8383채(+11.1%), 서울 착공 1만9507채(+44.4%)
· 1~7월 서울 월세 거래 비중 69.7%(+5.9%p), 7월 전세 거래 2만865건(-21.2%)
사진: 동아일보한국부동산원과 부동산114가 8월 31일 발표한 공동주택 입주예정물량에 따르면 올해 7월부터 2028년 6월까지 2년간 서울 입주물량은 4만9668채로 직전 2년 전망치 8만9188채보다 44.3% 줄어드는 것으로 집계됐다. 같은 기간 수도권 전체는 24만1099채로 19.2%, 전국은 42만5412채로 29.1% 감소하며, 이는 30채 이상 공동주택의 착공 실적과 입주자 모집공고를 토대로 산출한 추정치다. 같은 날 국토교통부가 내놓은 7월 주택통계에서도 올해 1~7월 서울 아파트 준공은 1만7603채로 전년 동기 3만4339채보다 48.7% 줄어, 공사비 상승과 고금리로 인허가·착공이 위축됐던 2022~2023년의 공백이 시차를 두고 나타나고 있다. 입주 절벽은 임대차 시장에 먼저 나타나 1~7월 서울 월세 거래 비중은 69.7%로 전년 동기 63.8%보다 5.9%포인트 올랐고, 7월 한 달 전세 거래는 2만865건으로 21.2% 급감했다.
배경
입주물량은 착공 실적을 기반으로 산출되기 때문에 2~3년 전 시장 상황을 그대로 반영한다. 2022~2023년 공사비 급등과 고금리로 정비사업과 민간 분양이 동시에 멈춰선 결과가 지금의 준공 감소로 이어졌다. 정부가 8·13 대책 등으로 착공 속도를 높이려는 것도 이 시차를 줄이기 위해서지만, 이번 집계 기간인 2028년 상반기까지의 물량은 이미 정해진 상태다.
시장에 주는 의미
전월세 계약을 앞둔 임차인이라면 만기 6개월 전부터 움직이는 것이 좋다. 서울 월세 거래 비중이 69.7%까지 오른 만큼 전세만 고집하면 선택지가 급격히 좁아진다. 매수를 검토 중이라면 입주 예정 단지가 있는 자치구와 없는 자치구의 전세가율 격차가 벌어질 수 있다는 점을 감안해야 한다. 확인 시점은 한국부동산원·부동산114가 반기마다 갱신하는 입주예정물량 정보와 국토부의 월별 주택통계 준공 항목이다.
자주 묻는 질문
- Q. 입주물량이 줄면 무엇이 먼저 바뀌나요?
- 전월세 시장이 먼저 반응합니다. 새 아파트 입주는 일시적으로 전세 물량을 늘리는 효과가 있는데, 이 물량이 사라지면 전세 매물이 줄고 보증금이 오릅니다. 실제로 1~7월 서울 월세 거래 비중은 69.7%로 전년보다 5.9%포인트 올랐고, 7월 전세 거래는 21.2% 급감했습니다.
- Q. 왜 지금 입주물량이 줄어드나요?
- 2022~2023년 공사비 급등과 고금리로 인허가와 착공이 크게 위축됐기 때문입니다. 착공에서 입주까지 통상 2~3년이 걸리므로 그때의 공백이 지금 준공 감소로 나타나고 있습니다. 1~7월 서울 아파트 준공은 전년 동기보다 48.7% 줄었습니다.
- Q. 착공이 늘었다는데 곧 해소되나요?
- 단기간에는 어렵습니다. 1~7월 서울 착공이 44.4% 늘어 선행지표는 개선됐지만, 착공한 물량이 실제 입주로 이어지기까지 2~3년이 걸립니다. 이번 집계 대상인 2028년 6월까지의 입주 절벽은 상당 기간 이어질 전망입니다.
- Q. 전세를 구하는 사람은 어떻게 해야 하나요?
- 전세 매물 감소와 보증금 상승이 동시에 진행되고 있으므로 계약 만기 6개월 전부터 시세를 확인하고 대안을 넓게 잡는 것이 안전합니다. 월세 비중이 이미 70%에 육박한 만큼 반전세를 포함한 선택지도 함께 검토할 필요가 있습니다.
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