서울 정비사업 이주 5년간 17만9310채…2028년엔 입주의 2.9배
· 2026~2028년 이주 수요 8만3546채 대비 입주물량 6만4080채로 약 2만 채 부족
· 2028년 이주 예정 물량은 아파트 입주의 2.9배
· 강남구는 3년간 이주 1만163채에 입주 857채로 격차 약 12배
· 서대문·영등포·송파구도 이주가 입주를 크게 상회
· 아실 기준 서울 아파트 전월세 매물은 1년 새 14.0% 감소
· 양천구는 2029~2030년 2년간 2만6629채 이주 예정
사진: 동아일보서울시가 국회에 제출한 자료에서 2026년부터 2030년까지 서울 207개 정비사업장에서 17만9310채의 이주 수요가 발생하는 것으로 나타나 전월세 시장 불안 우려가 커지고 있다. 더불어민주당 전용기 의원이 받은 '2026~2030년 정비사업 이주 예정 물량 현황'에 따르면 이주 물량은 올해 2만4844채, 2027년 1만3446채에서 2028년 4만5256채로 뛰고 2029년 3만9102채, 2030년 5만6662채로 이어진다. 반면 부동산114 집계 서울 아파트 입주 예정 물량은 올해 2만6035채에서 2027년 2만2657채, 2028년 1만5388채로 줄어든다.
올해부터 2028년까지 이주에 따른 전월세 수요는 8만3546채인데 입주물량은 6만4080채에 그쳐 약 2만 채가 모자라고, 2028년만 놓고 보면 이주 물량이 아파트 입주의 2.9배에 이른다. 지역 편차도 커서 2026~2028년 강남구는 이주 1만163채에 입주 857채로 격차가 약 12배이고 서대문구는 9889채 대 1236채, 영등포구는 8073채 대 1721채, 송파구는 7586채 대 3247채다. 부동산 빅데이터 업체 아실 기준 9월 14일 서울 아파트 전월세 매물은 3만6661건으로 1년 전 4만2614건보다 14.0% 줄어 수급은 이미 빠듯한 상태다.
배경
서울은 신규 택지가 거의 없어 주택 공급의 상당 부분을 재건축·재개발에 의존한다. 정비사업은 장기적으로는 주택 수를 늘리지만 철거부터 입주까지 5~7년간 기존 가구를 시장 밖으로 밀어낸다. 여기에 대출 규제로 갭투자가 막히고 실거주 의무가 강화되면서 전월세 매물 자체가 줄어든 상황이 겹쳤다.
시장에 주는 의미
전세 계약 만기가 2027~2028년에 걸리는 세입자라면 해당 자치구의 이주 일정표를 미리 확인하는 것이 좋다. 은마아파트(내년 상반기), 신림1구역·잠실주공5단지(2028년), 목동(2029~2030년)처럼 시점이 공개된 대단지 인근은 계약 갱신 협상력이 떨어질 수 있다. 이사 예산을 짤 때 인접 경기 지역과 비아파트까지 선택지를 넓혀 두는 편이 안전하다.
자주 묻는 질문
- Q. 정비사업 이주가 왜 전월세 시장을 흔드나요?
- 재건축·재개발이 착공하면 기존 거주자가 일시에 인근 전월세 시장으로 나옵니다. 신규 입주가 그만큼 받쳐주지 않으면 짧은 기간에 수요만 늘어 전셋값과 월세가 오르는 구조입니다.
- Q. 가장 부담이 큰 시점은 언제인가요?
- 자료상 2028년입니다. 이주 예정 물량 4만5256채가 같은 해 아파트 입주 1만5388채의 2.9배에 달합니다. 2030년 5만6662채도 이주 규모가 큽니다.
- Q. 어느 자치구를 특히 봐야 하나요?
- 2026~2028년 기준 강남구(이주 1만163채·입주 857채), 서대문구(9889채·1236채), 영등포구(8073채·1721채), 송파구(7586채·3247채)의 격차가 큽니다. 2029년 이후에는 양천구가 2년간 2만6629채로 가장 많습니다.
- Q. 서울 밖으로도 영향이 가나요?
- 이미 대치동 일대에서는 인근 빌라나 경기 하남·구리로 옮기려는 움직임이 나타나고 있습니다. 대규모 이주가 몰리는 자치구와 인접한 경기 지역의 전월세 가격도 함께 볼 필요가 있습니다.
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