"상생임대·재건축 매입임대 언제까지 팔아야 하나"…시장 혼란

정부가 2026년 세제개편안에서 상생임대인 특례를 올해 말 일몰과 함께 폐지하기로 하면서, 매도 기한을 둘러싼 문의가 중개업소와 세무사무소에 몰리고 있다. 상생임대인 제도는 1주택자가 종전 계약보다 임대료를 5% 이내로만 올려 재계약하면 1주택 장기보유특별공제의 2년 거주 요건을 면제해 주는 제도다. 재정경제부가 마련한 소득세법 시행령 개정안은 올해 말까지 상생임대차 계약이 끝나는 주택은 2026년 10월 1일부터 2027년 12월 31일 사이에 팔아야 2년 거주를 인정하고, 2027년 1월 1일 이후 계약이 끝나면 '계약 종료 후 1년이 되는 날'과 '2029년 12월 31일' 중 빠른 날까지 팔도록 했다.

다만 이 조건은 현재 임대차 계약이 '상생임대'일 때만 적용된다. 과거 상생임대 계약이 이미 끝났고 재계약 때 임대료를 5% 넘게 올렸다면 2027년 말까지 팔아야 거주 요건을 인정받는다. 임대차 기간이 2028년까지 남은 집주인은 임차인을 내보내려면 거액의 위로금이 필요하고, 거절당하면 장기보유특별공제를 받지 못해 양도세 부담이 커진다고 반발한다.

서울 전역이 토지거래허가구역이어서 임차인을 낀 매도 자체가 어렵고, 무주택 매수자에게 실거주 의무를 유예해 주던 예외 규정도 올해 말 종료된다. 등록 매입임대사업자는 의무임대기간이 끝난 주택을 2027년 말까지 팔아야 양도세 중과 배제와 50% 장기보유특별공제를 받는데, 여러 채를 1년 안에 처분하면 양도차익이 합산돼 세부담이 커진다는 불만이 나온다. 정비사업에 편입돼 조합원 지위 양도가 금지된 임대주택은 의무임대기간 종료일·조정대상지역 지정공고일·이전고시일 중 가장 늦은 날부터 1년까지 매도 기한이 연장된다.

그러나 등록임대는 대부분 비거주 상태여서 기본공제 축소와 세율 인상으로 종합부동산세 부담이 종전의 2~3배로 늘어날 것이라는 관측이 나온다. 대한주택임대인협회 성창엽 회장은 임대인이 원할 경우 조합원 지위 양도가 가능하도록 매도 기회를 열어 줘야 한다고 요구했다. 비거주 1주택자가 거주를 인정받으려면 취학·직장·질병·해외체류 등 부득이한 사유를 스스로 입증해야 해, 과세관청별 해석 차이로 혼란이 커질 수 있다는 지적도 나온다.