수도권 민간아파트 10채 중 3채 반년 간 계약 못해
· 서울은 100.0%를 유지했지만 인천은 48.2%로 전분기 대비 30.3%포인트 급락했다.
· 5대 광역시와 세종의 초기분양률은 37.7%로 전분기 84.9%보다 47.2%포인트 떨어졌다.
· 기타지방은 58.7%로 전분기보다 9.1%포인트 올라 전국 평균은 62.2%를 기록했다.
· 6월 말 기준 전국 민간아파트 ㎡당 평균 분양가는 623만6000원으로 3.3㎡ 환산 2061만5000원이다.
· 주담대 한도는 주택 가격대별로 6억·4억·2억원으로 제한되고 LTV·DSR 적용 시 더 낮아진다.
· 6월 전국 분양 물량 1만4964가구 중 서울 물량은 1203가구에 불과했다.
· 6월 말 전국 미분양 주택은 6만7464호로 3월 말 6만5283호보다 3.3% 늘었다.
사진: 뉴시스주택도시보증공사(HUG) 집계 기준 2분기 말 수도권 민간아파트 평균 초기분양률이 69.9%로 전년 동기 78.4%보다 8.5%포인트 낮아졌다. 초기분양률은 분양 개시 뒤 3개월 초과 6개월 이하 기간에 총 분양 가구 수 대비 실제 계약이 체결된 비율로, 분양 직후 시장 반응을 보여주는 지표다. 지역별 편차가 크다.
서울은 100.0%로 전분기·전년 동기와 같았고 경기는 80.8%로 전분기 50.5%보다 30.3%포인트 올랐지만, 인천은 48.2%로 전분기 78.5% 대비 30.3%포인트 떨어졌다. 5대 광역시와 세종은 37.7%로 전분기 84.9%보다 47.2%포인트 급락했고, 기타지방은 58.7%로 전분기보다 9.1%포인트 올랐다. 전국 평균은 62.2%다.
배경에는 높은 분양가와 대출 문턱이 있다. 6월 말 기준 최근 1년간 전국 민간아파트 ㎡당 평균 분양가는 623만6000원으로 전년 동월보다 34만1000원 올랐고, 3.3㎡ 환산 시 2061만5000원이다. 주택담보대출 한도는 15억원 이하 6억원, 15억~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원으로 제한돼 있고 LTV·DSR을 적용하면 실제 한도는 더 낮아진다. 6월 전국 분양 물량 1만4964가구 중 서울은 1203가구에 그쳤고, 6월 말 전국 미분양은 6만7464호로 3월 말보다 3.3% 늘었다.
배경
집값 상승의 원인으로 공급 부족이 지목되는 가운데, 정작 시장에 나온 분양 물량은 계약으로 이어지지 않는 역설이 이어지고 있다. 대출 규제가 강화된 지난해부터 초기분양률은 지역별로 갈라지기 시작했고, 8월 수도권 분양전망지수도 한 달 만에 하락 전환했다. 분양가 상승과 대출 한도 규제가 동시에 걸리면서 실수요의 자금 조달력이 시장의 병목이 된 국면이다.
시장에 주는 의미
실수요자가 볼 지표는 청약 경쟁률이 아니라 초기분양률이다. 경쟁률이 높아도 초기분양률이 낮으면 계약 포기가 많다는 뜻이고, 그 단지에서는 무순위 청약이나 계약 조건 완화가 뒤따를 가능성이 높다. 인천처럼 48.2%까지 떨어진 지역과 37.7%인 5대 광역시에서는 분양권 프리미엄보다 미분양 물량의 할인 조건을 먼저 확인하는 편이 실익이 크고, 반대로 100%를 유지한 서울은 자금 계획이 대출 한도 안에 들어오는지가 사실상 유일한 관문이다.
자주 묻는 질문
- Q. 초기분양률은 무엇을 나타내는 지표인가요?
- 분양 개시 후 3개월 초과 6개월 이하 기간에 총 분양 가구 수 대비 실제 계약이 체결된 비율로, 분양 직후 시장 반응을 보여줍니다.
- Q. 수도권과 지방의 초기분양률 격차는 얼마나 되나요?
- 수도권은 69.9%인 반면 5대 광역시와 세종은 37.7%, 기타지방은 58.7%로, 서울 100.0%와 인천 48.2% 사이에서도 편차가 큽니다.
- Q. 분양 계약이 저조한 이유는 무엇인가요?
- ㎡당 623만6000원까지 오른 분양가와 15억원 이하 6억원 등으로 묶인 주담대 한도가 자금 조달을 어렵게 만든 것이 주요 원인으로 꼽힙니다.
- Q. 미분양 주택은 얼마나 늘었나요?
- 6월 말 기준 전국 미분양 주택은 6만7464호로 3월 말 6만5283호보다 3.3% 증가했습니다.
아직 댓글이 없어요. 첫 댓글을 남겨보세요.