서울 송파구 문정동 올림픽훼밀리타운(4,494세대·1988년) 2026년 실거래 70건을 전수 분석했습니다. 전용 84㎡ 중위 매매가는 정확히 25.00억원 — 주담대 한도가 4억에서 2억으로 갈리는 규제선과 일치합니다. 25건 중 11건(44%)이 선 위, 14건(56%)이 선 아래입니다. 그런데 평당가로 보면 규제가 거꾸로 작동합니다. 84㎡는 평당 9,757만원인데 136㎡(49평)는 평당 7,166만원으로 26% 싼데도 22건 전부(100%)가 25억 초과 구간입니다. 평단가는 33% 떨어지는데 규제 적용률은 44%에서 100%로 올라갑니다. 대출 한도가 총액 기준이라 생기는 구조적 역진이며, 이 단지는 49평 1,416세대가 최다 평형이라 4,494세대 중 2,994세대(66.6%)가 사실상 대출 2억 구간에 있습니다. 재건축은 2026년 4월 서울시 정비계획 가결로 6,787세대가 확정됐습니다.
9,510세대 헬리오시티의 국평 전세 중위는 12.00억, 반전세 중위는 보증금 4.10억+월세 290만원. 둘의 손익분기는 전세대출 금리 4.41%다. 5대 은행 변동형 전세대출 상단은 이미 연 6.01%. 그래서 이 단지 임대차 502건 중 61.2%가 월세다.