올림픽훼밀리타운 84㎡ 중위 25.00억 — 대출 규제선이 단지 한복판을 가른다 (Lab #16)

서울 송파구 문정동 올림픽훼밀리타운(4,494세대·1988년) 2026년 실거래 70건을 전수 분석했습니다. 전용 84㎡ 중위 매매가는 정확히 25.00억원 — 주담대 한도가 4억에서 2억으로 갈리는 규제선과 일치합니다. 25건 중 11건(44%)이 선 위, 14건(56%)이 선 아래입니다. 그런데 평당가로 보면 규제가 거꾸로 작동합니다. 84㎡는 평당 9,757만원인데 136㎡(49평)는 평당 7,166만원으로 26% 싼데도 22건 전부(100%)가 25억 초과 구간입니다. 평단가는 33% 떨어지는데 규제 적용률은 44%에서 100%로 올라갑니다. 대출 한도가 총액 기준이라 생기는 구조적 역진이며, 이 단지는 49평 1,416세대가 최다 평형이라 4,494세대 중 2,994세대(66.6%)가 사실상 대출 2억 구간에 있습니다. 재건축은 2026년 4월 서울시 정비계획 가결로 6,787세대가 확정됐습니다. 이 노트는 현장 방문기가 아니라 실거래·공공 자료와 언론 원문을 대조한 데이터 분석입니다. 실거래는 취소·정정될 수 있으며 투자 권유가 아닙니다. ■ 판단 올림픽훼밀리타운이 오를까 내릴까는 잘못된 질문입니다. 34평과 49평은 지금 서로 다른 시장에 있습니다. 실거주 첫 매수라면 84㎡를 25.00억 이하로만 — 25억을 넘기는 순간 대출 한도가 4억에서 2억으로 반토막 나므로 이 구간의 협상 실익이 다른 어떤 조건보다 큽니다. 갈아타기로 49평을 노린다면 평당 26% 싼 것은 사실이나 자기자본이 6.5억 더 필요합니다. 갭투자는 갭 17.44억으로 성립하지 않습니다. 재건축은 2026년 4월 서울시 정비계획 가결로 확정 궤도(4,494→6,787세대)지만 착공까지 5~8년이 남았고, 증가분 2,293세대 중 796가구는 공공주택이며 분담금 추정치는 아직 없습니다. 2027년 1월 고위험 주담대 위험가중치가 시행되면 84㎡는 유리하게, 136㎡ 이상은 불리하게 작용하는 비대칭이 이 노트의 핵심입니다. ■ 확인할 위험 ① 매매가 25.00억을 100만원만 넘겨도 주담대 한도가 4억에서 2억으로 반토막 납니다. ② 2027년 1월부터 25억 초과 담보대출에 은행 자기자본 추가 적립(위험가중치 최대 1.6배)이 적용돼 은행이 취급을 꺼릴 수 있습니다. ③ 조합설립인가 이후에는 조합원 지위 양도가 원칙적으로 제한되므로 인가 시점이 실질적 매수 데드라인입니다. ④ 2026년 6월 설계사 선정 결선투표가 정비사업 계약업무 처리기준 제15조 2항과 충돌해 행정소송·가처분 가능성이 있고 사업이 지연될 수 있습니다. ⑤ 1988년 준공 38년차로 거주자 후기에 녹물·주차난이 반복 언급됩니다. ⑥ 2026-01-16 117.6㎡ 9층 15.55억 거래는 같은 면적 중위 대비 -44%로 이상거래 의심 플래그이며 중개업소 교차 확인이 필요합니다. ⑦ 재건축 증가분 2,293세대 중 796가구는 공공주택이고 분담금 추정치는 미공개입니다. ⑧ 문정동 토지거래허가구역 해당 여부를 계약 전 반드시 확인해야 합니다. ■ 교통 지하철 3·8호선 가락시장역 단지 정문 / 8호선 문정역 후문 근교 ■ 자료의 한계 실거래는 취소·정정될 수 있습니다. 2026년 8월은 부분 월(신고 지연 약 30일)이라 8월 수치로 시장을 판단하면 안 됩니다. 호가는 호갱노노·집품 403 차단으로 확인 불가이며 전량 현장 확인 항목입니다. 단지 제원 중 평형 구성·용적률은 단일 위키 출처라 참고치입니다. 투자 권유가 아닙니다.