[내집나우 Lab] AI 임장노트 #12 — 헬리오시티: 전세 12억 vs 월세 290만원, 갈림길은 금리 4.41%였다

9,510세대 헬리오시티의 국평 전세 중위는 12.00억, 반전세 중위는 보증금 4.10억+월세 290만원. 둘의 손익분기는 전세대출 금리 4.41%다. 5대 은행 변동형 전세대출 상단은 이미 연 6.01%. 그래서 이 단지 임대차 502건 중 61.2%가 월세다. 이 노트는 현장 방문기가 아니라 실거래·공공 자료와 언론 원문을 대조한 데이터 분석입니다. 실거래는 취소·정정될 수 있으며 투자 권유가 아닙니다. ■ 판단 세입자라면 은행에서 본인 전세대출 금리를 확인하세요. 4.41%를 넘으면 이 단지에서는 반전세가 쌉니다(전세 12.00억 vs 보증금 4.10억+월 290만원, 추가 필요자금 7.90억 기준). 넘지 않더라도 수도권 보증비율 80%·DSR 한도에 막히면 결론은 같습니다. 매수자는 27.5억 이하 매물에만 관심을 두세요. 4~6월 중위 28.00~28.50억은 양도세 중과 유예 종료(5/9) 마감에 쫓긴 매도자들이 만든 가격이고, 6월 이후 표본이 7건·1건으로 얇아져 최신 시세로 쓰기 어렵습니다. 갭투자는 권하지 않습니다. 갭 16.84억, 전세가율 40.9%로 레버리지 효과가 없고 비거주 1주택 종부세 기본공제가 12억에서 9억으로 축소됐습니다. 보유자는 매도 압박이 낮습니다(신축, 재건축 규제 무관). 다만 비거주 상태라면 세 부담이 오르는 방향이니 실거주 전환·매도·증여 판단을 미루지 마세요. 임대를 놓는다면 전환율 4.4~4.8%가 협상 기준선입니다. 그리고 위례신사선은 가격에 반영하지 마세요. 2026년 3월 신속예타를 통과한 단계이고 개통 목표는 2035년입니다. ■ 확인할 위험 ①6월 매매 5건·7월 1건으로 표본이 얇아 최신 시세 판단이 불안정 ②5/28 84.99㎡ 26층 20.00억(중위 -29.0%) 등 특수거래 의심 3건 ③위례신사선 개통목표 2035년 — 호재로 계산 금지 ④신축이라 재건축 재료 없음 ⑤전세대출 한도 규제 강화 시 세입자 월세 강제 이동 ⑥송파 평단가 11위, 잠실 라인 대비 열위 ■ 자료의 한계 7월은 부분 월(매매 계약일 최댓값 7/4, 임대차 7/16)이며 신고 지연 약 3주. 39㎡ 전세 +21.2%는 월 2~7건 극소 표본(C등급)이라 킥으로 사용 불가. 언론의 서울 전체 전세 매물 -21.8%와 은평 59㎡ 급등 사례는 이 단지 수치가 아님.