등기부등본 보는 법 — 표제부·갑구·을구와 위험 신호

표제부는 이 부동산이 무엇인지(소재지·동·호수·면적·대지권)를 적습니다. 계약서의 주소·동·호수와 글자 하나까지 같아야 합니다.

갑구는 소유권에 관한 사항입니다. 현재 소유자와 취득 원인·시점, 그리고 가압류·압류·가처분·경매개시결정 같은 소유권을 흔드는 기록이 여기에 남습니다.

을구는 소유권 이외의 권리입니다. 근저당권(대출 담보)·전세권·지상권이 여기에 있고, 근저당권에는 채권최고액(보통 대출 원금의 110~130%)이 적힙니다.

① 갑구의 현재 소유자가 계약 상대(신분증)와 같은 사람인지. 대리인이면 위임장·인감증명서를 함께 봅니다.

② 을구의 근저당 채권최고액을 전부 더합니다. 그 합계에 내 보증금을 더한 금액이 집값(실거래가 기준)의 70~80%를 넘으면 경매 시 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

③ 갑구에 가압류·압류·가처분·경매개시결정·신탁이 있으면 그 자체로 멈춥니다. 신탁 등기는 소유자가 신탁회사라는 뜻이라 집주인과의 계약만으로는 보호받지 못합니다.

④ 말소(대출 상환·가압류 해제)를 조건으로 계약한다면 잔금 전 말소를 특약에 적고, 잔금일에 다시 발급해 확인합니다.

인터넷등기소(iros.go.kr)에서 주소로 열람·발급합니다. 아파트는 집합건물 등기부 한 장에 토지(대지권)까지 들어 있습니다.

계약 당일과 잔금 당일에 각각 새로 발급합니다. 그 사이에 근저당이 추가되거나 소유자가 바뀌는 일이 실제로 있습니다.