[내집나우 Lab] AI 임장노트 #13 — 관악드림타운: 1년 전 9억대였던 34평이 12억, 11년 더 새 아파트는 10.75억

1년 전 한국경제는 「관드냐 관푸냐」로 봉천동 두 단지를 비교하며 관악드림타운 34평을 "대부분 9억원대"라고 썼다. 정확히 1년 뒤 국토부 실거래를 다시 집계하니 전용 84.9㎡ 중위는 12억 100만원(2026년 1~7월 45건), 관악푸르지오는 11억 9,800만원(23건)이다. 순서가 바뀌었고 두 단지는 사실상 같은 값이 됐다. 그런데 같은 봉천동, 같은 34평인데 2014년 준공 관악파크푸르지오는 10억 7,500만원이다. 11년 더 새 아파트가 1억 2,500만원 싸다. 24평에서는 격차가 2억 600만원까지 벌어진다. 두 면적대에서 동시에 나타나므로 표본 우연으로 보기 어렵다. 전용 83~87㎡만 모아 면적을 고정한 짝비교표를 만들면 봉천동 20개 단지가 8억 7,500만원(은천1)부터 14억 8,000만원(e편한세상서울대입구1단지)까지 6억 500만원(69%) 벌어져 있다. 준공연도로 정렬하면 순서가 무너진다 — 2014년생 관악파크푸르지오(12위)가 1996년생 보라매삼성(9위)보다 1억 2,000만원 싸다. 연식은 봉천동 가격의 주된 설명 변수가 아니다. 면적별 6개월 궤적은 24평 9.80억→11.65억(+18.9%), 34평 11.50억→12.60억(+9.6%), 40·45평 11.50억→13.00억(+13.0%)이다. 작은 평형이 가장 빨리 올라 24평 중위(11.20억)가 34평 중위(12.00억)의 93.3%까지 붙었다. 반면 전세 중위는 5.67억→5.75억으로 +1.4%에 그쳤다. 전세가 매매를 밀어올린 구조가 아니다. 다만 지금은 들어갈 자리라기보다 거래가 멈춘 자리다. 관악구 매매 신고는 5월 343건에서 6월 144건으로 -58.0% 꺾였고, 같은 기간 서울 전체는 -42.9%였다. 이 단지만 보면 33건→9건, -72.7%다. 가격(중위 11.96억→11.95억)은 그대로인데 거래만 사라졌다. 전세가율은 24평 44.8%, 34평 50.3%, 45평 59.3%다. 갭은 각각 6.18억·5.96억·5.00억으로, 면적이 두 배 가까이 큰 45평의 갭이 가장 작다. 매매는 소형이 더 올랐는데 전세는 면적에 비례해 붙었기 때문이다. 단 45평 전세 표본은 7건(C등급)이라 확정적으로 읽으면 안 된다. 특수거래 스크리닝에서는 1건이 걸렸다 — 2026-02-03 관악드림(삼성) 59.8㎡ 8층 9억 2,000만원으로, 같은 면적 중위 대비 -17.3%다. 저층도 아닌 8층이고 2026년 같은 면적 최저가다. 임장 시 중개업소 교차 확인 항목이다. 이 노트는 현장 방문기가 아니라 실거래·공공 자료와 언론 원문을 대조한 데이터 분석입니다. 실거래는 취소·정정될 수 있으며 투자 권유가 아닙니다. ■ 판단 첫 매수라면 34평 11억 5,000만원 이하 구간에서만 검토하세요. 그리고 같은 값이면 관악파크푸르지오 34평(10억 7,500만원)을 반드시 같은 날 함께 보고 오세요. 1억 2,500만원을 왜 더 내는지 스스로 설명할 수 있어야 합니다. 이 격차의 정체(경사·도보 동선·학교 배정)는 데스크에서 결론 낼 수 없습니다. 갈아타기라면 지금은 파는 쪽이 불리합니다. 5→6월 거래가 -72.7%로 매수자 우위 국면입니다. 급하지 않다면 월 15건 이상으로 거래량이 회복되는 것을 확인하고 움직이세요. 갭투자는 34평 갭 5.96억, 24평 6.18억, 45평 5.00억으로 가장 큰 평형의 갭이 가장 작습니다. 다만 전세 상승률이 6개월 +1.4%로 사실상 정체라 전세 레버리지 확대는 기대하기 어렵습니다. 24평 보유자는 이미 6개월 +18.9%를 받았습니다. 34평 대비 93.3%까지 붙어 추가 압축 여지가 크지 않습니다. 세입자라면 이 단지는 아직 전세 시장이 살아 있습니다. 34평 전세 표본 28건이 월세 10건보다 두텁습니다. 서울 전체 월세 비중이 55%를 넘긴 것과 다른 상황이며, 재계약 협상 시 근거가 됩니다. 그리고 서부선 경전철은 어떤 경우에도 가격에 반영하지 마세요. 개통 목표가 2034년이고 2026년 4월 우선협상대상자가 취소됐습니다. ■ 확인할 위험 ①2026-07은 7/1~7/11 계약분만 반영된 부분 월 — 7월 중위 12.60억은 4건짜리 극소 표본이라 "7월에 +5% 올랐다"로 읽으면 안 됨 ②2026-02-03 삼성 59.8㎡ 8층 9.20억(중위 -17.3%) 특수거래 의심 1건 ③서부선 경전철은 착공 2029·개통 2034 목표이고 2026년 4월 우선협상대상자가 취소됨 — 호재로 계산 금지 ④8/13 공급대책의 준공업지역 2.7만 가구에 관악구는 포함되지 않음 ⑤용적률 267%에 임대 1,843세대 혼재로 재건축 사업성 낮음, 리모델링 추진 실체는 확인 불가 ⑥5→6월 이 단지 거래 -72.7%로 유동성 급랭 ⑦e편한세상 신축 대비 -23% 할인 구조가 고착될 가능성