[내집나우 Lab] AI 임장노트 #13 — 관악드림타운: 1년 전 9억대였던 34평이 12억, 11년 더 새 아파트는 10.75억

1년 전 한국경제는 「관드냐 관푸냐」로 봉천동 두 단지를 비교하며 관악드림타운 34평을 "대부분 9억원대"라고 썼다. 정확히 1년 뒤 국토부 실거래를 다시 집계하니 전용 84.9㎡ 중위는 12억 100만원(2026년 1~7월 45건), 관악푸르지오는 11억 9,800만원(23건)이다. 순서가 바뀌었고 두 단지는 사실상 같은 값이 됐다. 그런데 같은 봉천동, 같은 34평인데 2014년 준공 관악파크푸르지오는 10억 7,500만원이다. 11년 더 새 아파트가 1억 2,500만원 싸다. 24평에서는 격차가 2억 600만원까지 벌어진다. 두 면적대에서 동시에 나타나므로 표본 우연으로 보기 어렵다. 전용 83~87㎡만 모아 면적을 고정한 짝비교표를 만들면 봉천동 20개 단지가 8억 7,500만원(은천1)부터 14억 8,000만원(e편한세상서울대입구1단지)까지 6억 500만원(69%) 벌어져 있다. 준공연도로 정렬하면 순서가 무너진다 — 2014년생 관악파크푸르지오(12위)가 1996년생 보라매삼성(9위)보다 1억 2,000만원 싸다. 연식은 봉천동 가격의 주된 설명 변수가 아니다. 면적별 6개월 궤적은 24평 9.80억→11.65억(+18.9%), 34평 11.50억→12.60억(+9.6%), 40·45평 11.50억→13.00억(+13.0%)이다. 작은 평형이 가장 빨리 올라 24평 중위(11.20억)가 34평 중위(12.00억)의 93.3%까지 붙었다. 반면 전세 중위는 5.67억→5.75억으로 +1.4%에 그쳤다. 전세가 매매를 밀어올린 구조가 아니다. 다만 지금은 들어갈 자리라기보다 거래가 멈춘 자리다. 관악구 매매 신고는 5월 343건에서 6월 144건으로 -58.0% 꺾였고, 같은 기간 서울 전체는 -42.9%였다. 이 단지만 보면 33건→9건, -72.7%다. 가격(중위 11.96억→11.95억)은 그대로인데 거래만 사라졌다. 전세가율은 24평 44.8%, 34평 50.3%, 45평 59.3%다. 갭은 각각 6.18억·5.96억·5.00억으로, 면적이 두 배 가까이 큰 45평의 갭이 가장 작다. 매매는 소형이 더 올랐는데 전세는 면적에 비례해 붙었기 때문이다. 단 45평 전세 표본은 7건(C등급)이라 확정적으로 읽으면 안 된다. 특수거래 스크리닝에서는 1건이 걸렸다 — 2026-02-03 관악드림(삼성) 59.8㎡ 8층 9억 2,000만원으로, 같은 면적 중위 대비 -17.3%다. 저층도 아닌 8층이고 2026년 같은 면적 최저가다. 임장 시 중개업소 교차 확인 항목이다.