한진한화그랑빌 84㎡ 11.30억, 노원 평균의 3.4배 상승 (Lab #19)

서울 노원구 월계동 한진한화그랑빌(2002년 10월 준공·3,003세대) 전용 84.97㎡ 분기 중위 실계약가가 2026년 1~3월 10.45억에서 5~7월 11.30억으로 +8.1% 올랐습니다. 같은 기간 노원구 84㎡급 밴드 전체(+2.4%)의 3.4배입니다. 매일경제가 세제개편안(8/3) 이후 2주간 서울 아파트 매물 호가를 전수 분석한 결과 강남 3구는 호가 조정 매물의 83.7%가 인하였고, 인상이 인하보다 많았던 유일한 가격 구간이 10억~15억(60.1%)이었습니다. 이 노트는 그 구간 한복판에 있는 이 단지의 '호가'가 아니라 '계약'을 세어 확인했습니다. 전세가율 50.2%, 갭 5.63억. 평단가 4,395만원/평으로 노원 85㎡급 39개 단지 중 9위입니다. 이 노트는 현장 방문기가 아니라 실거래·공공 자료와 언론 원문을 대조한 데이터 분석입니다. 실거래는 취소·정정될 수 있으며 투자 권유가 아닙니다. ■ 판단 표본이 두터운 매매 84.97㎡ 축(2026년 45건, 분기 15·22건)에서 뽑은 결론입니다. 언론이 매물 호가에서 관측한 "중저가로의 수요 이동"이, 이 단지 계약에서는 이미 5~7월부터 진행 중이었습니다. 다만 상승의 원인을 데스크에서 단정할 수 없습니다 — 세제개편 직접 타깃이 아니라는 점(공시가 추정 약 7.8억으로 실거주·비거주 종부세 공제선 모두 아래), 대단지·역 접근성, 광운대역세권 기대감 중 어느 것이 얼마인지는 현장 확인 항목입니다. 그리고 반경 1.65만 가구 공급이 예고된 동네에서 가격이 오르는 중이라는 것이 이 노트의 가장 큰 미해결 질문입니다. 갭투자는 전세가율 50.2%로 비추천 구간이며, 세입자는 인근 재건축 이주(하계장미 2,650~2,775가구, 중계그린 3,481가구) 시기를 감안해 계약 기간을 길게 가져가는 쪽이 유리할 가능성이 높습니다. ■ 확인할 위험 ① 학군이 확정 약점입니다 — 배정 월계중은 전국 상위 14%지만 서울 안에서는 상위 55%이고, 거주자 후기 요약에도 "학군이 애매해요"가 명시돼 있습니다. ② 반경 내 공급 예고가 약 1.65만 가구입니다(광운대역세권 서울원 3,032 + 월계2지구 재건축 약 6,700 + 태릉CC 6,800). ③ 노원 재건축 열풍은 2002년생인 이 단지의 재료가 아닙니다. ④ 동북선은 공정률 49.3%(2025-03)에 이미 16개월 연기됐고 개통 시기가 매체별로 다릅니다. ⑤ 전세가율 50.2%로 갭 매수에 현금 5.63억이 필요합니다. ⑥ 2026-01-21 114.97㎡ 6.82억(중위 대비 −41.0%), 2026-04-22 84.97㎡ 7.00억(−35.6%) 두 건은 특수거래 의심으로 현장 교차 확인이 필요합니다. ⑦ 서울 RTMS 적재가 2026-08-15에서 멈춰 있어 8월 3일 세제개편 이후 계약은 이 노트가 판정하지 못했습니다. ■ 교통 1호선 광운대역·월계역·석계역 / 6호선 석계역 / 동북선 월계역(공사 중, 공정률 49.3% 2025-03 기준) / 동부간선도로·내부순환로 ■ 자료의 한계 특수거래 의심 2건(2026-01-21 114.97㎡ 6.82억 −41.0%, 2026-04-22 84.97㎡ 7.00억 −35.6%) / 1층 거래 2건은 정상 판정 / 층 프리미엄 역전 없음(1~5층 10.40 < 6~12층 11.25 < 13층+ 11.50) / 평단가 이상치 해당 없음 / 세대수 3,003(리치고) vs 3,170(디스코) 매체별 상이 / 동북선 개통 시기 매체별 상이(2027 하반기 vs 2027-11) / 서울 RTMS 적재 2026-08-15 정체로 8월 계약 판정 불가 / 토지거래허가구역은 2026-08-20 법 개정으로 범위가 빠르게 바뀔 수 있어 계약일 기준 재확인 필요