부산 북구에 산다는 것

서울 강북구 미아동 SK북한산시티(2004년 준공, 3,830세대)는 2026년 5~7월 전용 84㎡ 분기 중위 8.10억, 114.85㎡ 8.625억으로 큰 평형이 여전히 5,250만원 비쌌다. 매일경제가 8월 두 건으로 보도한 국평 가격 역전은 강북구 4개 단지 어디에서도 분기 중위로 재현되지 않았다. 면적을 고정하면 84㎡ +10.29%, 114㎡ +10.22%로 같은 속도이며, 진짜 추월자는 59.98㎡(+14.32%)였다.

■ 한 장 요약 서울에서 올해 가장 많이 오른 자치구는 성북구입니다. 1~7월 누적 +10.31%, 25개 자치구 중 유일한 두 자릿수. 전세도 +10.10%로 1위이며, 매매·전세 동시 1위는 성북이 유일합니다. 그 진앙인 길음뉴타운에서 이상한 일이 벌어지고 있습니다. · 래미안길음센터피스 전용 59.99㎡ — 15억 4,000만원 (2026-02-12, 22층) · 같은 단지 전용 84.95㎡ — 16억 8,000만원 (2026-02-04, 7층) 25평이 34평 값의 91.7%입니다. 평단가로 보면 이미 역전됐습니다 — 59㎡ 8,486만원/평 vs 84㎡ 7,199만원/평, 16.3% 차이. 이걸 만든 건 취향이 아니라 선(線)입니다. 15억. ■ 결론 3줄 1. 59.97㎡ 월별 중위가는 1월 13.55억 → 6월 14.90억(+10.0%), 84.95㎡는 17.25억 → 18.50억(+7.2%). 작은 평형이 더 빨리 오르고 있습니다. 2. 평단가는 이미 뒤집혔습니다. 같은 단지, 같은 연식(2019), 같은 동네인데 25평이 평당 16.3% 비쌉니다. 3. [AI 추정] 유력한 설명은 15억 대출 규제선입니다. 59㎡는 그 아래에서 출발했고 84㎡는 처음부터 위에 있었습니다. 그런데 2026-02-12에 59㎡가 15.40억으로 그 선을 넘었습니다. ■ 월별 실거래 (단위 억원, 중위가) 전용 59.97㎡ — 1월 13.55(5건) · 2월 14.70(7건) · 3월 14.95(1건) · 4월 14.58(4건) · 5월 14.18(5건) · 6월 14.90(3건). 최고 15.40(2/12, 22층) 전용 84.95㎡ — 1월 17.25(2건) · 2월 17.50(3건) · 4월 17.90(2건) · 6월 18.50(1건). 최고 18.50(6/5, 3층) ※ 84.95㎡는 전 구간 C등급(월 1~3건)입니다. "+7.2%"는 1월 33층 → 6월 3층 비교로, 저층이 최고가를 찍은 이례적 형태입니다. 단독 근거로 쓰지 마세요. ■ 거래량 1월 7 · 2월 10 · 3월 1 · 4월 6 · 5월 7 · 6월 4 · 7월 0건 2월 10건이 정점이고, 59㎡가 15.40억으로 15억선을 돌파한 달과 같은 달입니다. ※ 7월 0건은 신고 지연에 따른 부분 월입니다(적재 기준 2026-07-31, 6월 최종 계약일 6/27). 거래 절벽이 아닙니다. ■ 특수거래 — 이 거래는 시세가 아닙니다 2026-05-27 전용 84.95㎡ 9층 11.50억(평단 4,475만원). 같은 달 같은 면적 17.50억(3층) 대비 −34.3%입니다. 특수관계인·증여성 거래 가능성이 높아 이 노트의 모든 84㎡ 통계에서 제외했습니다. 중개업소 교차 확인 대상입니다. ■ 길음동 평단가 서열 (2026년 실거래, 표본 8건 이상) 1위 롯데캐슬클라시아(2022) 7,612 / 2위 래미안길음센터피스(2019) 7,548 / 3위 6단지 래미안(2007) 5,727 / 4위 7단지 두산위브(2010) 5,659 / 5위 8단지 래미안(2010) 5,473 / 6위 9단지 래미안(2010) 5,457 / 7위 1단지 래미안1차(2003) 5,433 / 4단지 e편한세상(2005) 4,830 / 동부센트레빌(2003) 4,424 / 2단지 푸르지오(2005) 4,027 / 삼부컨비니언(1998) 3,530 (단위 만원/평) 길음뉴타운은 2003년부터 2022년까지 20년에 걸쳐 지어진 동네입니다. 그 시간이 그대로 가격표에 찍혀 있습니다 — 2019년생 7,548 vs 2005년생 4,027, +87.4%. 주목할 지점은 연식이 선형으로 반영되지 않는다는 것입니다. 2003년생(5,433)과 2010년생(5,473)은 사실상 같은데, 2010년생과 2019년생 사이에서 평당 1,900만원이 벌어집니다. 연식은 계단식으로 점프합니다. ■ 15억 — 이 단지를 설명하는 하나의 선 [AI 추정] 59.97㎡의 2026년 실거래는 13.40억~15.40억, 84.95㎡는 16.80억~18.50억(특수거래 제외)입니다. 15억은 대출 규제에서 반복적으로 등장하는 기준선이고, 59㎡는 그 아래에서 출발했습니다. 규제선 아래 상품은 매수 가능 인원이 훨씬 많고, 그 수요 차이가 +10.0% vs +7.2%라는 상승률 격차로 나타났다고 보는 것이 자연스럽습니다. ※ 이건 추정입니다. 대출 한도·규제 적용은 개인 소득·기존 대출·상품에 따라 달라집니다. 본인 조건은 반드시 은행에서 직접 확인하세요. 이 노트는 가격 데이터에서 관찰되는 패턴을 제시할 뿐 대출 상담이 아닙니다. ■ 소형 프리미엄은 어디까지 갈 수 있나 [AI] 25평이 34평 값의 91.7%까지 왔습니다. 이 비율이 100%에 가까워질수록 "굳이 25평을 살 이유"는 사라집니다. · 수렴 시나리오 — 59㎡가 더 오르면 가격비가 100%에 근접하고, 그 지점에서 수요가 84㎡로 되돌아갑니다. 84㎡가 따라 오릅니다. · 고착 시나리오 — 15억 규제선이 유지되면 84㎡ 매수층은 계속 얇게 남고, 59㎡의 평단가 프리미엄이 구조로 굳습니다. 어느 쪽인지는 하반기 84㎡ 거래량이 알려줍니다. ■ 전세와 갭 59.97㎡ — 매매 14.90억 / 전세 6.00억(중위, 31건 A등급) → 전세가율 40.3%, 갭 8.90억 84.95㎡ — 매매 18.50억 / 전세 10.50억(최고) → 전세가율 56.8%, 갭 8.00억 ※ 84㎡ 전세 표본에 주의하세요. 순수전세 9건의 중위 4.22억, 최고 10.50억으로 편차가 비정상적입니다. 갱신 계약·특수 조건 혼입 가능성이 높아 중위값 대신 최고가를 시장 전세로 간주했습니다. 59㎡ 전세는 31건 A등급이라 중위값이 신뢰할 만합니다. 59㎡ 전세가율 40.3%가 84㎡ 56.8%보다 낮습니다. 전세는 "지금 살기의 값"이므로, 59㎡ 가격에서 기대값이 차지하는 비중이 84㎡보다 크다는 뜻입니다. 소형 프리미엄이 실거주 효용이 아니라 매수 접근성(대출)에서 온다는 해석과 일치합니다. ※ 토허구역이라 이 갭은 실현할 수 없습니다. 참고 지표입니다. ■ 행동 기준가 (실거래 밴드이지 목표가 아님) 59.97㎡ — 적극 검토 14.00억 이하 / 중립 14.01~15.20억 / 신중 15.40억 초과 84.95㎡ — 적극 검토 17.50억 이하 / 중립 17.51~18.50억 / 신중 18.50억 초과 ■ 거시·정책 기준금리 2.75%(2026-07-16 인상, 3년 6개월 만, 인상 기조 지속 시사). 서울 아파트 주간 매매 +0.26%로 77주 연속 상승, 전세 +0.25%. 성북구 주간 매매 +0.49%, 전세 +0.49%(서울 1위). 강북 14개구 +0.36%가 강남 11개구 +0.17%의 두 배. 토지거래허가구역 — 서울 전역. 허가 후 4개월 내 입주 + 2년 실거주. 갭투자 불가. 종부세 — 1주택 시가 20억까지 비과세. 59㎡·84㎡ 모두 여유 구간입니다. ■ 호재로 계산하지 마세요 — "성북구가 서울 1위니까 더 오른다" 이건 호재가 아니라 이미 일어난 결과입니다. +10.31%는 과거 7개월의 기록이지 미래의 약속이 아닙니다. 오히려 서울 평균(+6.29%)의 1.6배로 이미 올랐다는 것은 키맞추기 구간의 상당 부분이 소진됐을 수 있다는 뜻이기도 합니다. 상승률 1위를 매수 근거로 제시하는 설명을 만나면 "그래서 앞으로 뭐가 남았는가"를 되물으세요. ■ 임장 체크 6 ① 2026-05-27 84.95㎡ 11.50억 거래의 정체 — 특수관계·취소 여부 교차 확인 ② 84㎡ 매물이 실제로 있는가 — 매물이 없는 건지 안 팔리는 건지가 핵심 ③ 59㎡ 호가가 15억을 어떻게 넘고 있는가 ④ 길음역 실도보 시간 — 이 노트가 확인하지 못한 항목 ⑤ 배정 초·중학교 — 성북구청·학교 직접 확인 ⑥ 롯데캐슬클라시아와 실물 비교 — 평단가 0.8% 차이가 실물에서 어떻게 느껴지는지 ■ 검증 가능한 가설 H-012 (판정 기한 2027-01-15) 2026년 12월 31일까지 신고되는 래미안길음센터피스 전용 84㎡대 매매 실거래는 월평균 3건 이상으로 회복된다. 부가설: 같은 기간 59㎡ 평단가는 84㎡ 평단가보다 계속 높게 유지된다(역전 지속). 소형 프리미엄이 수렴할지 고착될지를 84㎡ 거래량으로 판정합니다. 회복하면 수렴 국면, 계속 마르면 구조 고착입니다. 틀리면 틀렸다고 씁니다. ■ 확인 불가로 남긴 것 이번 회차는 확인하지 못한 항목이 유난히 많습니다. 그래서 스코어카드의 교통·학군 점수를 낮게 두었고, 본문 어디에도 추정으로 메우지 않았습니다. 모르는 것을 모른다고 쓰는 것이 이 노트의 규칙입니다. · 세대수·동수·시공사·주차대수 · 배정 초·중학교, 학원가 규모 · 길음역까지 실제 도보 시간 · 거주자 후기 원문(403 차단) · 84㎡ 전세 표본 편차의 원인 ■ 출처 국토교통부 실거래가(RTMS) 적재분 자체 집계(기준 2026-07-31, 취소 건 제외) / 한국은행 2026-07-16 기준금리 결정 / 한국부동산원 주간 아파트가격동향 2026년 8월 1주 및 1~7월 누적 / 매일경제·아시아경제·뉴시스·연합뉴스 ※ 실거래는 취소·정정될 수 있습니다. 대출 관련 서술은 [AI] 추정이며 대출 상담이 아닙니다. 이 노트는 투자 권유가 아닙니다. 첨부 이미지는 전부 데이터 분석 카드이며 현장 사진이 아닙니다.

길음뉴타운 롯데캐슬클라시아 84㎡가 1년 만에 15.4억→19.1억(+24%, 하루 약 88만원꼴) 신고가를 썼다. 분양가 대비 +146%, 전세는 반년 +22%(9→11억), 성북구는 2주 연속 서울 주간 상승률 1위(+0.47%). 59㎡는 14.8억으로 15억 대출 경계선 직전, 평단가는 59㎡(6,167만/평)가 84㎡(5,618만/평)보다 높다. 서울 상승거래 비중 57.1%(6월). 실거주 후기 4.2/5 — 최대 불만 미아리 인접은 신월곡1구역 2,244가구 재개발·미아중심지구 규제완화로 해소 수순. 5축 평가 19/25.