대법 "실거주로 갱신 거절 뒤 제3자 임대, 예측 못 한 불가피성 임대인이 증명해야"…3800만원 배상 확정
원문 보기 · yna.co.kr· 실거주 사유 갱신 거절 뒤 새 임대차를 맺으려면 예측 불가능한 사정과 불가피성을 임대인이 증명해야 함
· 근거 조항은 주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 정당한 사유
· 기존 보증금 6억6000만원, 새 임차인 보증금 8억2000만원
· 임대인은 다가구주택 6개 호실 보증금 6억9000만원 동시 반환 요구를 사유로 주장
· 1심은 임대인 승소, 2심은 반환채무가 이미 예상 가능했다며 임차인 승소
· 배상액은 환산 월차임 차액 2년분 4400만원 범위 안에서 청구액 3800만원
사진: 연합뉴스대법원 2부는 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절한 뒤 2년이 지나기 전 보증금 8억2000만원에 새 임차인을 들인 임대인에게 3800만원 손해배상을 명한 원심 판결을 2026년 9월 확정했다. 임차인 A씨는 2020년 7월 서울 서대문구 아파트를 보증금 6억6000만원에 2년간 빌렸고, 2022년 5월 갱신을 요구했으나 임대인 B씨는 직접 거주하겠다며 거절했다. 주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 실거주 사유로 갱신을 거절한 임대인이 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 임차인의 손해를 배상하도록 정한다.
B씨는 남편과 공유한 다가구주택 6개 호실 임차인이 한꺼번에 보증금 6억9000만원 반환을 요구했고 새 임차인들에게 받은 보증금은 1억8000만원뿐이었다고 주장했다. 1심은 2022년 말 전세사기 여파로 생긴 동시 반환 요구를 갱신 거절 당시 예측할 수 없던 사정으로 보고 B씨 손을 들어줬다. 2심은 다가구주택 보증금 반환채무가 갱신 거절 당시에도 이미 있었고 2024년 2월의 이행 시점도 예상할 수 있었다며 결론을 뒤집었다. 손해배상액은 새 임대차와 갱신 거절 당시 환산 월차임 차액 2년분 4400만원 범위에서 A씨가 청구한 3800만원으로 정해졌다.
배경
2020년 7월 도입된 계약갱신요구권은 임대인의 실거주를 갱신 거절 사유로 인정하되, 거절 뒤 제3자에게 임대하면 손해배상 책임을 지우는 장치를 함께 두고 있다. 이번 사건은 임대인이 실제로 1년 넘게 거주한 뒤 다른 주택의 보증금 반환 부담을 이유로 다시 세를 놓은 경우다. 1심과 2심의 판단이 갈린 쟁점은 그 사정이 갱신 거절 당시 예측 가능했는지였다. 대법원은 예측 가능성과 불가피성을 임대인이 증명해야 한다는 원심 결론을 그대로 확정했다.
시장에 주는 의미
실거주를 이유로 갱신을 거절하려는 임대인은 거절 시점부터 2년 동안 제3자 임대가 사실상 제한된다는 점을 먼저 따져야 한다. 다른 주택의 보증금 반환처럼 거절 당시 이미 있던 채무는 정당한 사유로 인정받기 어렵다는 것이 이번 판결의 요지다. 갱신을 거절당한 임차인은 그 집에 2년 안에 새 임대차가 생겼는지 확인하면 손해배상 청구 여부를 판단할 수 있다. 배상액은 새 임대차와 기존 임대차의 환산 월차임 차액 2년분이 기준이 됐다.
자주 묻는 질문
- Q. 실거주를 이유로 갱신을 거절한 집주인이 다시 세를 놓으면 어떻게 되나요?
- 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따라 갱신됐을 기간인 2년이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 기존 임차인의 손해를 배상해야 합니다.
- Q. 대법원이 본 정당한 사유의 기준은 무엇인가요?
- 갱신 거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정이 생겨 새 임대차가 불가피했다는 점을 임대인이 증명해야 한다는 것입니다.
- Q. 이 사건에서 임대인의 주장은 왜 받아들여지지 않았나요?
- 2심은 다가구주택 보증금 반환채무가 갱신 거절 때 이미 있었고 반환 시점도 예상할 수 있었으며, 제3자 임대는 여러 자금 마련 수단 중 하나였을 뿐이라고 판단했습니다.
- Q. 손해배상액은 어떻게 계산됐나요?
- 새 임차인에게서 얻은 환산 월차임과 갱신 거절 당시 환산 월차임의 차액 2년분 4400만원 범위에서 임차인이 청구한 3800만원이 인정됐습니다.