[부동산세 개편] 반포 84㎡ 1주택 양도세 내년 2.4억→2029년 9.4억(종합)

서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용 84㎡를 10년 전 16억원에 사서 10년 거주 후 56억원에 팔 경우 양도소득세가 내년 2억4185만원에서 2028년 4억4985만원, 2029년 9억4500만원으로 291% 늘어난다는 분석이 3일 나왔다. 연합뉴스가 우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원에게 의뢰한 시뮬레이션 결과다. 양도차익 38억9000만원은 그대로인데 장기보유특별공제 한도가 2028년 20억원, 2029년 10억원으로 축소되면서 2년 만에 세액이 4배 가까이 불어나는 구조다.

보유세도 같은 방향이다. 내년 공시가격이 올해 수준을 유지한다고 가정해도 반포동 반포 자이 전용 84㎡의 보유세는 올해 약 1810만원에서 내년 2257만원으로 27%가량 오른다. 1주택자 기본공제가 12억원에서 14억원으로 상향되지만 조정대상지역에서는 공정시장가액비율이 60%에서 70%로 오르고 과세표준 6억~12억원 구간부터 세율이 함께 인상되기 때문이다.

같은 기준으로 아크로리버파크 전용 84㎡는 2227만원에서 2815만원으로 28%, 강남구 대치동 래미안 대치팰리스 전용 84㎡는 1500만원 선에서 1855만원으로 25%가량 오른다. 용산구 한남더힐 235.31㎡는 7633만원에서 1억850만원으로 44% 이상 늘고 2028년에는 1억4870만원까지 오른다. 공시가격이 올해 상승 폭의 절반만 더 올라도 상승률이 50~60%를 넘는 단지가 속출할 전망이며, 내년부터 세부담 상한이 150%에서 200%로 높아져 체감 부담은 더 커진다.

반대로 공시가격 20억원 미만 거주 1주택은 공제 상향 효과로 부담이 줄어드는 단지가 많다. 마포구 아현동 래미안푸르지오 전용 84㎡는 416만원에서 411만원으로 소폭 감소하고, 영등포구 당산동 래미안4차와 강동구 고덕동 래미안힐스테이트고덕 전용 84㎡는 내년 종부세 대상에서 빠지며 11~12% 줄어든다. 비거주로 넘어가면 결과가 뒤집힌다.

반포 자이 전용 84㎡를 거주 없이 보유하면 내년 보유세가 2812만원으로 올해보다 55% 이상 뛰고, 실거주할 때(2257만원)보다 555만원 많다. 마포 래미안푸르지오도 비거주 시 617만원으로 53% 이상 오른다. 다주택 부담은 더 가파르다.

대치동 은마 전용 84㎡와 잠실 주공5단지 전용 82㎡를 함께 보유한 경우 합산 보유세가 올해 4487만원에서 내년 8100만원 선으로 80% 이상 늘고 2028년에는 1억450만원 선이 된다. 반면 양도가액 30억원 이하 1가구1주택은 10년 이상 거주 시 기본공제가 250만원에서 2500만원으로 올라 성동구 왕십리 텐즈힐 전용 84㎡의 양도세가 2540만원에서 1680만원 선으로 줄어든다.