2021년 연 2%대 5년 혼합형 주담대, 올 4분기부터 4%대 변동금리 전환…2027년 상반기 시장 반영 경고

2021년 연 2% 중후반에 취급된 5년 고정 혼합형 주택담보대출의 고정 기간이 올해 4분기부터 끝나면서 대출금리가 현행 변동금리인 연 4%대 초중반으로 바뀌는 이른바 금리 리셋이 시작된다. 당시 금융당국과 은행은 고정금리 비중을 늘리려 했지만 장기 채권 조달 여건을 고려해 만기 전체 고정 대신 5년 혼합형을 주력으로 공급했다. 가산금리는 통상 1.5~2.0%포인트 수준이다.

한국은행 집계로 2026년 2분기 말 가계신용 잔액은 2019조8000억원으로 역대 최대 수준이다. 금리 변화가 연체율이나 매물 증가로 이어지는 데 통상 15개월 안팎이 걸리는 만큼, 실질 영향은 2027년 상반기부터 나타날 가능성이 높다는 분석이다. 국토연구원 보고서는 2011~2021년 주택가격 변동 기여율에서 기준금리가 60.7%, 주택 공급은 8.5%였다고 분석했다.

신규 입주 물량은 전체 재고의 연 1% 미만이지만 금리는 대출을 가진 차주 전체의 현금 흐름에 영향을 주기 때문으로 풀이된다. 상방 요인도 있다. 서울 신규 입주 물량은 2027년 2만3000가구, 2028년 1만5000가구로 줄고, 2028년 재개발·재건축 이주 수요는 약 4만5000가구로 추산된다.

대기업 성과급 유입도 국지적 매수 여력을 받치는 변수로 꼽힌다. 하방 요인으로는 원리금 부담 증가와 함께 1974년생 등 2차 베이비붐 세대가 2028년 전후 주된 직장 은퇴 연령(평균 53~55세)에 들어서는 점이 거론된다. 금융권에서는 공급 감소와 금리 재산정 부담이 맞물리는 2027년 이후를 주택시장 흐름의 분기점으로 보고 있다.