집주인 실거주 통보에 세입자 비상…서울 평균 전셋값 4억8478만원

세제 개편으로 집주인의 셈법이 바뀌면서 전세 세입자의 계약 연장 불확실성이 커지고 있다. 재정경제부가 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안은 실거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제를 12억원에서 14억원으로 올리고, 집을 갖고 있으나 살지 않는 비거주 1주택자는 12억원에서 9억원으로 낮춘다. 종부세 1주택 세액공제와 양도소득세 장기보유특별공제도 보유기간 기준에서 거주기간 기준으로 바뀌고, 비거주 주택은 장기보유특별공제 대상에서 빠진다.

양도세 장기보유특별공제에는 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원의 한도가 생긴다. 종부세는 2027년부터 2년에 걸쳐, 양도세는 2027년 유예 후 2028~2029년 단계적으로 시행된다. 문제는 임대차보호법의 예외 조항이다.

임차인은 계약갱신을 한 차례 요구할 수 있고 갱신 기간은 2년, 증액폭은 기존 보증금이나 차임의 5% 이내다. 그러나 임대인 본인이나 직계존속·직계비속이 실제로 거주하려는 경우 갱신 요구를 거절할 수 있다. 대법원은 거절하려면 실거주 의사가 진정하다는 점을 임대인이 입증해야 하며, 실거주를 이유로 내보낸 뒤 정당한 사유 없이 다른 세입자에게 임대하면 손해배상 책임이 생길 수 있다고 판단했다.

매각 자체는 갱신 거절 사유가 아니지만 새 집주인이 법정 기간 안에 실거주 의사를 밝히면 거절이 가능하다. 옮겨 갈 집을 구하기도 쉽지 않다. 한국부동산원 6월 전국주택가격동향조사에서 서울 주택 전세가격지수는 한 달 새 1.08% 올라 5월 0.91%보다 오름폭이 커졌고, 월간 1% 이상 상승은 2013년 10월 이후 12년 8개월 만이다.

서울 아파트만 보면 1.37% 올랐다. 6월 서울 주택 평균 전세가격은 4억8478만9000원, 중위가격은 4억1853만5000원이다. 아실 기준 서울 아파트 전월세 매물은 지난달 5일 3만7551건으로 2년 전 4만3917건보다 14.5% 줄었다. 정부는 세제개편안 문답자료에서 월세 세액공제 확대와 주택 공급대책을 병행하겠다고 밝혔다.