공덕자이 월세 520만원의 정체 (Lab #27)

서울 마포구 아현동 공덕자이(2015년 준공·1,164세대·5호선 애오개역 48m)는 2026년 8월 3일 전용 114.99㎡가 보증금 5,000만원·월세 520만원에 계약됐습니다. 같은 면적 순수전세 중위 13.00억에서 보증금을 뺀 12.50억을 연 4.99%로 월 분할하면 520.0만원 — 오차 0.16%입니다. 월세 520만원은 임대료가 아니라 환산값이고, 초고가 월세는 가격이 오른 결과가 아니라 보증금을 내린 결과입니다. 마포구 월세 1,389건 회귀에서 월세 = 연 4.48%÷12 ×(전세중위−보증금), R²=0.718. 전월세전환율 법정 상한 5.00%를 계약 당시 기준으로 넘는 계약이 61.3%이며, 5.00% 경계 밀집비 1.13은 위약 임계값 분포(0.46~3.43) 안에 들어가 준거점이 아님이 확인됐습니다.