신내6단지 -10%? +19.5%(Lab #38)

서울 중랑구 신내동 신내6단지(1996년 준공, 1,609세대)는 2026년 3분기에 같은 면적끼리 비교한 매매가가 19.5% 올라 중랑구 27개 단지 중 1위였다. 같은 기간 중랑구 중위가격 통계는 10.2% 내렸다. 이 글은 현장 방문기가 아니라 국토교통부 실거래와 KB 단지 제원, 서울시 청년안심주택 자료, 언론 보도를 맞대어 본 자료 대조 분석이다. 현장 사진은 없고 카드 12장은 모두 도표다. 실거래는 취소되거나 정정될 수 있으며 투자 권유가 아니다. 데이터 기준일은 중랑구 매매 적재 2026년 9월 24일, 최종 계약 9월 14일이고 신내6단지의 마지막 계약은 9월 9일이다. ■ 중랑구 매매 545건 중 167건은 공공기관이 한날 사들인 집이었다 중랑구 아파트 매매 중위가격은 2분기 6억 6,800만 원에서 3분기 6억 원으로 내려갔다. 그런데 3분기 545건 가운데 167건, 열 건 중 세 건은 법인이 공공기관에 넘긴 직거래였다. 묵동 세이지움 태릉입구역 115건이 7월 9일 하루에, 상봉생활 36건이 8월 27일에, 에이트플레이스 16건이 7월 30일에 신고됐다. 세 곳 모두 서울시 청년안심주택이고 전용 18~20㎡, 한 채 2억 7천만~3억 원 안팎이다. 시장에서 사고판 집이 아니라 공공임대로 쓰일 물량이 매매 통계에 한꺼번에 얹힌 것이다. 이 167건을 빼면 3분기 중위는 7억 1,500만 원으로, 내린 것이 아니라 7.0% 올랐다. ■ 같은 단지 같은 면적끼리 비교하면 중랑구가 서울 25개 구 중 1위 중위가격은 어떤 집이 팔렸느냐에 따라 흔들린다. 그래서 단지와 면적이 같은 거래끼리만 2분기와 3분기를 견주고 단지별 상승률의 가운데 값을 구했다. 양쪽 분기에 각각 3건 이상 거래된 서울 557개 단지 가운데 중랑구 27개 단지는 10.2% 올라 25개 구 중 가장 높았고, 나머지 530개 단지는 5.4%였다. 이 차이는 단지를 무작위로 1만 번 섞어 본 검정에서 한 번도 나오지 않았다. 9억 원 미만 단지끼리만 비교해도 10.2% 대 5.8%로 차이가 남는다. 통계가 가장 많이 내린 것처럼 보인 구가 실제로는 가장 많이 오른 구였다. ■ 7월 501건, 9년 만의 최대라던 보도에서 131건 이상이 이 물량 파이낸셜뉴스는 8월 28일 서울시 자료를 인용해 중랑구 거래가 6월 211건에서 7월 501건으로 137.4% 늘었고 2017년 이후 처음 500건을 넘었다고 전했다. 자체 적재 자료에서 7월 중랑구 331건 중 131건이 공공기관 매수다. 이를 빼면 많아야 370건, 증가율은 75% 안쪽이고 500건 돌파는 성립하지 않는다. 반면 헤럴드경제(9월 22일)와 서울경제(9월 30일)는 공공기관 매수를 제외했다고 밝혔고, 6억 원 이하 거래 비중 21.9%는 같은 기준으로 다시 세어도 22.0%로 맞았다. ■ 신내6단지 39㎡는 다섯 분기 4억에 묶였다가 5억 1,000만 원이 됐다 신내6단지는 전용 39㎡ 534세대, 49㎡ 573세대, 59㎡ 502세대로 이뤄진 복도식 단지다. 39㎡ 분기 중위가격은 2025년 1분기부터 2026년 2분기까지 4억 원 안팎에서 움직이지 않다가 3분기 11건이 5억 1,000만 원에 모였다. 49㎡는 5억 8,500만 원에서 6억 7,900만 원으로, 59㎡는 6억 3,400만 원에서 7억 5,700만 원으로 올랐는데 59㎡는 3건뿐이라 참고치다. 세 면적 상승률의 가운데 값 19.5%는 서울 557개 단지 중 8위다. 신내동과 묵동 23개 단지의 평당가 서열에서는 2017년 준공 단지 다음인 2위지만, 소형일수록 평당가가 높게 나오는 점을 감안해야 한다. 같은 59㎡로 놓으면 2014년 준공 신내우디안1단지가 1억 원 넘게 비싸다. ■ 싸서 올랐다는 설명은 7%만 맞고, 구 안에서는 가짜 변수에 졌다 저가 단지에 수요가 몰렸다는 설명을 확인하려고 단지 상승률을 2분기 가격으로 설명해 보았다. 서울 전체에서 설명력은 7.25%로, 단지 이름 글자 수 같은 의미 없는 가짜 변수(최대 0.75%)보다는 높지만 약하다. 가격 효과를 걷어내도 중랑구는 3.2%포인트 더 올랐다. 중랑구 27개 단지 안에서는 가격의 설명력이 가짜 변수보다 낮아, 구 안에서 더 싼 단지가 더 올랐다는 주장은 버렸다. 1993~97년에 지은 신내 택지 12개 단지가 12.7%로 나머지 15개 단지의 9.5%보다 높았지만, 결과를 본 뒤 나눈 분류라 확증으로 삼지 않는다. ■ 8월 중순 이후가 비어 있어 1위가 굳었는지는 판정하지 못했다 3분기 자료는 7월 전부와 8월 일부, 9월 14일까지다. 8월 계약은 9월 17일 이후 적재가 멈춰 신고기한을 채우지 못했다. 구마다 최종 계약일이 달라 7월 1일~9월 3일 공통 구간으로 다시 계산해도 중랑구는 1위였으나, 7월 한 달만으로는 7위였다. 서울시가 집계한 7월 501건과 자체 자료 331건의 차이 170건이 어디서 왔는지, 세 단지 공공임대 755세대 중 신고된 167건 외의 물량이 어떻게 처리됐는지도 판정하지 못했다. 면목선과 재건축 기대가 가격에 준 영향 역시 가려내지 못했다. ■ 봉화산역까지 북쪽 끝 63m, 남쪽 끝 573m 단지 경계 네 지점에서 6호선 봉화산역 4번 출구까지 걷는 거리는 북쪽 63m, 서쪽 202m, 동쪽 349m, 남쪽 573m다. 초역세권이라는 말은 북쪽 동에만 온전히 해당한다. 신내역은 1.0~1.5km로 화랑대역보다 멀다. 서울봉화초는 남쪽 끝에서 214m, 북쪽 끝에서 753m이고 서쪽에 사립 금성초가 붙어 있다. 통학구역 고시는 확인하지 못했다. 면목선은 8월 공청회를 연 추진 단계, 광역급행철도 B노선 상봉역은 공사 중이다. ■ 주차 0.58대와 복도 소음, 59㎡도 방은 두 개 주차는 937대로 세대당 0.58대다. 직방 거주 후기 49건은 2017~2021년에 쓰였고 그 뒤로는 없다. 불만은 소음과 낡은 설비로 모인다. "12층에서 나는 소리가 3층까지 들린다", "복도층이라 소음이 커 조용하지 않고", "젤 큰 평형인 25평에도 방이 두 개밖에 없다"는 식이다. 장점으로는 역과 대형마트가 가깝고 지역난방이라 난방비가 덜 든다는 점이 꼽혔다. ■ 39㎡가 1억 1천만 원 오르는 동안 필요한 내 돈은 3천만~6천만 원 늘었다 서울 전역은 토지거래허가구역이라 사면 2년을 살아야 한다. 8월 신규 주택담보대출 금리 4.66% 기준으로 39㎡ 5억 1,000만 원을 생애최초 한도인 70%까지 빌리면 대출 3억 5,700만 원에 월 184만 원, 자기자본 1억 5,300만 원이다. 일반 무주택자는 40%까지라 3억 600만 원이 필요하다. 한 분기 사이 늘어난 자기자본은 각각 3,300만 원과 6,600만 원이다. 계약 전에는 보려는 동의 위치와 역까지 실제 걸음, 평일 밤 주차, 복도 창호와 샤시·욕실·배관 교체 이력, 관리사무소에 재건축 추진 실체가 있는지, 8~9월 실제 계약 사례를 확인할 일이다. 39㎡ 4분기 중위가 4억 9,000만 원 이상인지, 49㎡가 6억 7,000만~7억 5,000만 원 안에 있는지가 첫 확인 사항이다. 신내 택지 단지들이 4분기에도 구 평균보다 더 오르는지는 미리 정해 둔 조건으로 다시 검정한다. 같은 단지에서 같은 날 5건 이상 직거래된 신축을 일괄 매수로 가려내는 규칙은 올해 서울에서 공공기관 매수의 96%를 잡아냈는데, 4분기에도 통하는지 본다.