메이플자이 전세 8.2억→20억(Lab #37)

서울 서초구 잠원동 메이플자이(2025년 준공, 3,307세대)의 2026년 전세 실거래 87건 중위는 8억 1,900만원이지만, 그중 56건은 추첨으로 배정되는 SH 장기전세다. 이를 빼면 시장 전세 31건의 중위는 20억원이고, 두 숫자를 가른 단서는 계약기간 26개월이었다. 이 노트는 현장 방문기가 아니라 국토교통부 실거래 자료, KB 단지 제원, SH 공고와 언론 원문을 대조한 데이터 분석이다. 현장 사진은 없고, 아래 카드 12장은 분석 결과를 정리한 도표다. 실거래는 취소·정정될 수 있으며 투자 권유가 아니다. 데이터 기준일은 2026년 10월 1일 적재분, 최종 계약일은 임대차 9월 30일·매매 9월 28일이다. ■ 전세 87건 가운데 56건은 가격이 두 가지뿐이다 메이플자이의 2026년 1~9월 임대차 신고는 132건이다. 그중 56건은 보증금이 전용 43㎡ 6억 8,640만원(25건), 49㎡ 8억 1,900만원(31건) 두 가지뿐이고, 계약일도 4월 27~29일과 7월 13~24일에 몰려 있다. SH 공고와 맞춰 보면 4월 묶음은 신혼부부용 장기전세인 미리내집 제6차 재공급, 7월 22~24일 묶음은 제49차 일반 장기전세의 계약 기간과 일치한다. 이 단지의 임대 195세대는 전부 장기전세이고 43㎡와 49㎡에만 있다. 나머지 시장 계약 76건 가운데 순수 전세는 31건이다. 84㎡가 16건으로 중위 20억원(18억~22억), 59㎡는 4건 15억 1,000만원, 49㎡는 2건 13억 5,500만원이다. 같은 49㎡인데 SH 계약은 8억 1,900만원이니 시장가의 60.4% 수준이다. 2025년에는 이 비율이 76%였다. SH 가격은 그대로인데 시장 전세가 오른 결과다. 다만 2026년 49㎡ 시장 계약은 2건뿐이어서 참고치로만 읽어야 한다. ■ 26개월이라는 계약기간이 두 종류의 계약을 갈랐다 서울의 2026년 신규 임대차 70,967건을 계약기간별로 나누면 82.8%가 23~24개월이다. 그런데 25~27개월 계약이 5,027건(7.1%) 있고, 이 구간만 성질이 다르다. 같은 단지·같은 면적·같은 가격의 계약이 한 달에 3건 이상 겹치는 비율이 24개월에서는 4.7%인데 25개월 46.8%, 26개월 46.9%, 27개월 44.5%로 뛰었다가 28개월 이상에서 다시 7.1%로 내려간다. 메이플자이의 SH 계약 56건은 전부 26~27개월이었다. SH 공고문에는 계약기간이 2년이라고만 적혀 있다. 그런데 신고된 기간은 입주지정기간이 시작되는 달부터 끝나는 달의 2년 뒤까지였다. 5월 29일~7월 30일 입주분은 2026년 5월~2028년 7월로, 8월 24일~10월 23일 입주분은 2026년 8월~2028년 10월로 찍혔다. 두 묶음이 모두 맞지만 계약서의 기간 조항 원문은 확인하지 못해 추정으로 남긴다. ■ 반포·잠원 9개 단지 전세 서열에서 꼴찌가 3위로 바뀐다 전용면적 평당 전세가 중위로 반포·잠원 9개 단지를 줄 세우면 래미안원베일리 8,949만원, 래미안원펜타스 8,847만원이 앞선다. 메이플자이는 SH 계약을 넣으면 5,493만원으로 9위, 빼면 7,971만원으로 3위다. 나머지 8개 단지는 넣든 빼든 숫자가 같다. 월세 비중도 달라진다. SH 계약을 분모에 두면 33.6%, 빼면 58.7%로 주변 단지(43~59%)와 같은 수준이 된다. 84㎡ 전세가율은 전세 20억원을 매매 중개거래 중위 50억 500만원으로 나눈 40.0%다. ■ 처음 쓴 잣대는 버렸고, 낱개 계약은 구분되지 않았다 같은 단지·같은 면적 안에서 25~27개월 계약과 24개월 계약의 가격을 비교했다. 처음에는 월세를 보증금으로 환산해 쟀는데 비교용으로 넣은 12개월 계약까지 28.8% 싸게 나왔다. 12개월 계약의 94.7%가 월세라서 환산식이 월세를 실제보다 싸게 보이게 한 것이다. 그래서 순수 전세만으로 다시 쟀다. 25~27개월 계약이 같은 면적에 2건 이상 묶인 51개 단지는 24개월 계약보다 중위 29.0% 쌌고, 무작위로 1만 번 섞어 본 검정에서 우연일 가능성은 1만분의 1 수준이었다. 반면 26개월 계약이 한 건뿐인 119개 단지는 3.1% 차이로, 더 긴 계약과 구분되지 않았다. 단서는 26개월 자체가 아니라 26개월 묶음이다. 판정하지 못한 것도 있다. 갱신 계약은 24개월로 신고돼 이 방법으로 걸러지지 않는다. 이름으로 공공임대임을 알 수 있는 117개 단지에서 신규 계약은 69.4%가 잡혔지만 갱신은 1.0%만 잡혔다. 상위 63개 단지 가운데 KB 제원이나 단지명으로 기관 임대가 확인된 곳은 49곳이고 13곳은 KB에서 찾지 못했다. 청년안심주택 같은 민간 사업자 임대도 같은 모양으로 잡히므로 정확한 이름은 공공임대가 아니라 기관이 일괄 공급하는 임대다. ■ 8월 계약 일부가 빠져 있어 64%는 상한이다 서초구 임대차 자료는 달마다 적재가 멈춘 날짜가 다르다. 5월·6월·8월은 신고기한 30일이 끝나기 전에 수집이 멈췄고, 1월은 한 번에 1,000행까지만 받는 수집 한도에 걸려 월초 계약이 빠졌다. 실제로 KB에는 8월 27일 43㎡ 전세 11억 5,000만원 계약이 있는데 이 자료에는 없다. 빠진 것은 시장 계약이므로 SH 비중 64.4%는 실제보다 높게 잡힌 상한이다. 건수와 비중은 그래서 범위로만 제시하고, 가격 중위만 판단에 썼다. ■ 서측 동은 잠원역 161m, 동측 동은 855m 단지가 넓어 동에 따라 생활권이 갈린다. 3호선 잠원역은 서측 경계에서 161m(도보 2분), 동측 경계에서 855m(11분)다. 7호선 반포역 6번 출구는 남측 경계에서 97m, 북측에서 850m다. 9호선이 서는 고속터미널역은 남측에서 751m, 북측에서 1,505m로 어느 동에서도 10분 넘게 걷는다. 뉴코아아울렛은 서측에서 386m, 서울성모병원은 1.5~2.3km다. 초등학교 통학구역은 공식 고시를 확인하지 못했다. 신동초는 북측에서 635m, 원촌초는 남측에서 887m인데 경부간선도로를 건너 돌아가야 한다. 동별로 배정이 갈릴 수 있어 교육지원청 확인이 필요하다. ■ 거주자 후기는 0건, 호재는 계산에 넣지 않았다 직방에 등록된 후기가 한 건도 없어 거주자 평가는 판정하지 않는다. 자료에서 보이는 약점은 세 가지다. 동에 따라 역·학교·마트 거리가 다섯 배까지 벌어지고, 통학구역이 확인되지 않으며, 동측 동은 경부간선도로에 면하는데 소음을 잰 자료가 없다. 양재~올림픽대로 지하도로는 2028년 착공이 목표인 추진 단계이고, 인근 디에이치클래스트 약 5,000가구가 2027년 11월 입주 예정이어서 전세 공급 요인으로 봐야 한다. ■ 계약 전에 확인할 여섯 가지 관심 동에서 역 출구까지 단지 안 동선을 포함한 실제 보행 시간, 동측 동의 출퇴근·야간 도로 소음, 동·호수 단위 배정 초등학교, 등기 정리 여부와 전세대출 가능 여부, 중개업소가 보여 주는 최근 실거래가 SH 계약(6억 8,640만원·8억 1,900만원)인지 시장 계약인지, 18층 동과 35층 동의 일조 차이다. 매수라면 서초구가 토지거래허가구역이어서 2년 실거주 의무가 있고, 전 타입이 25억원을 넘어 주택담보대출 한도가 2억원이라는 점을 먼저 계산해야 한다. ■ 2027년 초 SH 계약이 6억 9,966만원으로 찍히는지 본다 다음 분기에 확인할 것은 네 가지다. 84㎡ 시장 전세의 4분기 중위가 19억~21억 5,000만원 안에 드는지, 연내 최고가가 23억원을 넘지 않는지, 서울 전체에서 25~27개월 묶음 계약의 가격 차이가 20~38% 구간에 머무는지다. 그리고 제8차 미리내집은 43㎡ 6억 9,966만원, 49㎡ 8억 3,460만원으로 공고됐다. 2027년 상반기에 이 가격의 계약이 25~27개월로 신고되면 이 방법이 한 번 더 확인된다. 2027년 6월부터는 최초 입주 계약의 만기가 돌아오고 갱신은 24개월로 신고될 것이어서, 그때는 계약기간이 아니라 반복되는 고정 가격으로 걸러야 한다.