헤리시티 1.5억차, 월세론 5만(Lab #39)

서울 중구 인현동 세운푸르지오헤리시티(2023년 준공, 614세대)는 같은 면적 분양가가 1억 5,000만 원쯤 달랐던 위층과 아래층의 2026년 월세 차이가 5만 2,000원이고, 새 계약의 45%가 1년짜리다. 이 글은 현장 방문기가 아니라 국토부 실거래 신고, KB부동산, 분양 공고와 당시 보도를 맞대어 본 자료 분석이다. 현장 사진은 없고 함께 실린 카드 12장은 모두 도표다. 실거래 신고는 취소되거나 정정될 수 있으며 이 글은 투자 권유가 아니다. 데이터 기준일은 중구 임대차 적재 2026년 10월 2일(최종 계약 10월 1일), 매매 적재 9월 24일(최종 계약 9월 12일)이다. ■ 한 건물에 아파트 321세대와 도시형생활주택 293세대가 층으로 쌓여 있다 지상 26층 한 동짜리 건물인데 상품이 둘이다. 4층부터 15층까지는 2021년 5월 분양가상한제로 분양한 아파트이고, 16층부터 26층까지는 그보다 1년 앞선 2020년에 분양한 도시형생활주택이다. 전용면적은 두 상품이 똑같이 24·28·29·42제곱미터로 겹친다. 분양가는 달랐다. 29제곱미터를 예로 들면 아파트는 3억 3,100만~4억 6,800만 원, 도시형은 5억~5억 5,000만 원이었고, 2021년 스트레이트뉴스는 아파트가 1억 5,000만 원 안팎 싸다고 썼다. 실거래 신고에는 두 상품이 한 이름으로 섞여 올라오기 때문에 층을 보지 않으면 어느 쪽 거래인지 알 수 없다. 이 분석도 처음에는 건물 전체를 도시형 한 상품으로 잘못 전제했다가 분양 공고를 확인하고 고쳤다. ■ 위층이 월세로 더 받는 돈은 한 달 5만 2,000원, 분양가 차이 이자의 9%다 2026년에 새로 맺은 월세 계약 가운데 24~29제곱미터, 보증금 6,000만 원 이하인 74건을 놓고 보증금·면적·계약 시기를 맞춘 뒤 층만 비교했다. 16층 이상은 아래층보다 월세를 5만 2,000원 더 받았다. 계약을 무작위로 1만 번 섞어 본 검정에서 우연히 이만큼 벌어질 확률은 4.2%였다. 보증금 5,000만 원 계약의 중위 월세도 4~15층 130만 원, 16~20층 140만 원, 21~26층 135만 원으로 같은 그림이다. 한 달 5만 2,000원은 한 해 63만 원이다. 분양가 차이 1억 5,000만 원을 은행 주택담보대출 평균 금리 4.66%로 빌렸다면 이자가 한 해 699만 원이니, 임차인이 인정해 준 위층 값은 그 9%쯤이다. 계약일 홀짝 같은 의미 없는 가짜 변수 세 개는 모두 이보다 약하게 나왔지만 격차가 크지 않아 약한 근거로만 읽는다. ■ 2026년 매매 11건에서 층이 오를 때 값이 오르는 관계가 사라졌다 24~29제곱미터 매매를 층에 대해 그어 보면 2024년에는 한 층에 536만 원씩 비쌌고(7건, 설명력 38.9%), 2025년에는 166만 원(11건, 15.4%), 2026년에는 0에 가깝다(11건, 설명력 0.0%). 중위 가격으로 보면 2024년 16층 이상 4억 5,500만 원, 15층 이하 3억 6,450만 원이던 것이 2026년에는 3억 6,500만 원과 3억 8,000만 원이다. 다만 2026년 16층 이상 거래는 2건뿐이라 위층 값이 떨어졌다고 단정하지 않는다. 확인되는 것은 2026년 거래 대부분이 아래층 아파트였고, 고층 웃돈을 뒷받침하는 실거래가 없다는 점까지다. ■ 1년 계약이라고 월세가 비싸지 않았다, 서울 122개 단지에서도 차이는 0% 올해 새 계약 120건 중 54건이 11~13개월짜리였다. 서울 아파트 신고 전체에서는 이 비율이 6.9%, 40제곱미터 이하로 좁혀도 23.1%다. 1년 계약에는 웃돈이 붙을 것이라는 가설에서 출발했지만 같은 조건에서 1년 계약 월세는 오히려 1만 1,000원 낮았고 통계적으로는 차이가 없었다. 서울 전체에서 같은 단지, 같은 면적, 같은 보증금으로 1년과 2년 계약이 함께 있는 156개 묶음을 비교해도 중위 차이는 0.00%이고 1년이 더 싼 묶음(68개)이 비싼 묶음(44개)보다 많았다. 주택임대차보호법은 2년 미만으로 정한 계약도 2년으로 보므로, 1년 계약은 임차인만 연장을 고를 수 있는 구조다. ■ 소형 전세가율 87~91%, 24제곱미터는 전세 최고가와 매매 최저가가 같다 2026년 신규 전세 중위와 매매 중위를 나란히 놓으면 24제곱미터 3억 2,000만 원 대 3억 5,000만 원, 28제곱미터 3억 3,000만 원 대 3억 8,000만 원, 29제곱미터 3억 4,500만 원 대 3억 9,000만 원이다. 24제곱미터는 올해 가장 비싼 전세와 가장 싼 매매가 모두 3억 4,000만 원이다. 전세로 들어간다면 보증보험에 가입할 수 있는 금액을 계약 전에 조회해야 한다. 보증금 5,000만 원에 월세 135만 원을 받는 29제곱미터를 3억 9,000만 원에 사면 관리비와 세금을 빼기 전 수익률이 4.76%로 대출 금리 4.66%와 거의 같다. 도시형 분양가 5억~5억 5,000만 원에 산 사람에게는 3.2~3.6%다. ■ 5·6·8월 신고가 비어 있어 거래량은 말하지 않는다 자체 데이터에서 중구 임대차는 5월, 6월, 8월분이 신고 기한이 끝나기 전에 수집이 멈춰 있다. KB에 보이는 9월 전세 2건도 아직 들어오지 않았다. 그래서 거래가 늘었는지 줄었는지는 판정하지 않았고, 1년 계약 비중은 온전히 수집된 1·2·3·4·7월만으로 다시 계산해 51.3%임을 확인했다. 계약 기간 정보는 2026년 계약에만 있어 지난해와 비교하지 못했다. 서울 원룸 월세 평균 67만 원이라는 최근 통계는 연립·다세대 기준이라 이 건물과 맞대지 않았다. 토지거래허가는 상업지역 대지지분 15제곱미터 이하면 대상이 아니라는 보도가 있고 이 단지 아파트 지분은 3.95~6.80제곱미터로 공고돼 있지만, 용도지역 원자료를 확인하지 못해 결론을 내리지 않는다. ■ 지하철 네 노선이 걸어서 4~9분, 초등학교는 9~10분 충무로역 8번 출구까지 391미터, 을지로3가역 8번 출구 428미터다. 을지로4가역은 직선 219미터인데 지도 경로는 세운상가 쪽으로 돌아 637미터로 나온다. 거주자 후기는 4분이라고 적고 있어 북쪽 출입구로 직접 걸어 볼 필요가 있다. 가장 가까운 초등학교는 충무초등학교로 680미터다. 방 두 개짜리는 42제곱미터뿐이다. ■ 주차는 세대당 0.56대, 옆 필지에는 32층 오피스가 예정돼 있다 거주자 후기는 직방에 1건뿐이고 대형 마트가 없다는 점과 층간 소음을 약점으로 든다. 다른 후기 모음에서는 학군, 마트와 공원 부재, 평일 상업지역 소음, 환기로 모인다. 바로 옆 6-3-3구역에는 지상 32층 오피스 공사가, 북서쪽에는 47~54층 계획이 있다. 서쪽 삼풍상가와 호텔 자리를 공원으로 바꾸는 계획은 2031년이 목표여서 지금 값에 넣어 계산할 일은 아니다. ■ 계약 전에는 호실이 아파트인지 도시형인지부터, 4분기에는 월세 135~145만 원을 본다 같은 건물이라도 15층 이하와 16층 이상은 세제와 임대등록에서 다르게 다뤄질 수 있으므로 건축물대장으로 호실의 용도와 대지지분을 먼저 확인한다. 3억 8,000만 원에 사면서 집값의 40%를 빌리면 한 달 원리금은 약 78만 원이다. 4분기에는 29제곱미터 보증금 5,000만 원 월세의 중위가 135~145만 원에 머무는지, 1년 계약 비중이 40~55%를 유지하는지, 전세가율이 85% 위에 남는지를 확인할 예정이다.