강남3구 매물 12% 늘었는데 토지거래허가 신청 30% 감소…세제개편 뒤 거래 절벽

세제개편안이 발표된 2026년 8월 3일부터 23일까지 3주간 서울 아파트 토지거래허가 신청이 2424건으로 직전 3주간의 3320건보다 896건, 27.0% 줄어든 것으로 새올전자민원창구 집계에서 확인됐다. 토지거래허가구역에서 아파트를 사려면 계약 전에 관할 지방자치단체 허가를 받아야 하므로, 허가 신청 건수는 매수 움직임을 미리 보여 주는 선행지표로 쓰인다. 감소세는 고가주택이 밀집한 강남3구에서 특히 두드러졌다.

강남·서초·송파구의 신청은 세제개편 직전 3주 356건에서 이후 248건으로 108건, 30.3% 줄었다. 주간 흐름을 보면 7월 마지막 주 110건에서 발표 첫 주 67건으로 39.1% 급감했고, 8월 둘째 주 95건으로 반등했다가 셋째 주 86건으로 다시 밀려 이전 수준을 회복하지 못했다. 매수는 위축됐지만 매물은 빠르게 쌓이고 있다.

부동산 빅데이터 업체 아실 기준 강남3구 아파트 매물은 8월 3일 2만2182건에서 25일 2만4865건으로 2683건, 12.1% 늘었다. 송파구가 12.3%로 증가율이 가장 높았고 강남구 12.2%, 서초구 11.8% 순이었다. 같은 기간 서울 전체 매물 증가분 5498건의 48.8%가 강남3구에 집중됐다.

호가를 낮춘 급매물도 나왔다. 압구정동 한양3차 전용 116㎡가 6월 거래가 60억원보다 5억원 낮은 55억원에, 신현대 전용 108㎡는 신고가 75억원보다 10억원 낮은 65억원에 매물로 올라왔다. 한국부동산원 8월 셋째 주 주간 아파트가격 동향에서도 강남구는 0.05%, 서초구는 0.09% 내려 2주 연속 하락했다.

반면 외곽은 흐름이 달랐다. 중랑구 신청은 111건에서 112건으로 늘었고 도봉구는 176건에서 168건으로 4.5% 감소에 그쳤으며, 8월 셋째 주 아파트값은 중랑구 0.44%, 도봉구 0.31% 올랐다. 강남3구와 한강벨트 7개 구를 뺀 나머지 15개 구의 신청은 25.6% 줄었지만 서울 전체에서 차지하는 비중은 69.5%에서 70.8%로 오히려 높아졌다. 당정은 비거주 1주택자 종합부동산세 기본공제를 정부안 9억원보다 높이고 전근·자녀 교육 등 불가피한 비거주 사유를 폭넓게 인정하는 보완안을 논의 중이다.