절세 매물 출회 시점은…연말·내년 5월·내년 말 '3차례 분수령'

2026년 세제개편에 따른 절세 매물 출회 시점으로 올해 말, 내년 5월 말, 내년 말 세 차례가 분수령으로 꼽힌다. 각각 세율 변경 적용 직전, 보유세 과세기준일(6월 1일) 직전, 양도세 부담이 커지기 직전이라는 이유에서다. 재정경제부가 3일 발표한 개편안에 따르면 실거주 1주택자는 공시가격 14억원(시가 20억원)부터 종합부동산세를 내게 되고, 실제 거주하지 않는 1주택자는 기준이 공시가격 12억원에서 9억원(시가 13억원)으로 낮아진다.

종부세 세율 체계는 '주택 수'에서 '주택가액' 기준으로 2028년까지 일원화돼, 1주택이라도 고가면 다주택자와 비슷한 수준으로 과세된다. 초고가 기준선은 사실상 과세표준 12억원(시가 44억5000만원) 구간으로, 이 구간부터 1·2주택자 세율이 3년에 걸쳐 '3주택 이상' 수준까지 오른다. 12억~25억원(시가 71억원)은 1.3%→1.5%→2.0%, 25억~50억원(시가 122억원)은 1.5%→2.0%→3.0%, 50억~94억원(시가 211억8000만원)은 2.0%→2.7%→4.0%, 94억원 초과는 2.7%→3.5%→5.0%로 인상된다.

과세표준 6억~12억원 구간은 1.0%에서 1.3%로 완만히 오르고 6억원 미만은 변동이 없다. 공정시장가액비율도 60%에서 1세대 1주택자·지방 1·2주택자는 2027년 이후 70%, 3주택 이상과 조정대상지역 보유자는 2028년 이후 80%까지 오른다. 남혁우 우리은행 부동산 연구원은 과세표준 12억원 초과 구간이 적용되는 서울 서초·강남의 은퇴 고령자와 재건축 조합원이 타깃이 되며 매도 움직임이 불가피할 것으로 봤고, 과표 6억원 미만은 오히려 '절세가 가능한 똘똘한 한 채'로 갈아타기 수요가 몰릴 수 있다고 전망했다.

부동산 빅데이터 플랫폼 아실 기준 서울 아파트 매매 물건은 올해 초 5만6000건에서 3월 21일 8만80건까지 늘었다가 현재 6만건 수준이다. 우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 매물이 늘었다 잠기는 현상이 반복될 것으로, 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 고령자·다주택자·임대사업자 매물이 2027년 이전까지 나올 것으로 내다봤다. 다만 양지영 전문위원은 "서울 핵심 지역은 공급 부족과 대기수요가 여전해 늘어난 매물이 장기간 누적될 가능성은 크지 않다"고 했다.