까치마을 해제 5건, 4건 재신고(Lab #40)

서울 강남구 수서동 까치마을(1993년 준공, 1,404세대)은 2026년 매매 신고 67건 중 5건이 해제로 표시돼 있습니다. 하나씩 대조하니 4건은 같은 날짜·같은 금액으로 다시 신고돼 등기까지 끝난 거래였습니다. 이 글은 현장 방문기가 아니라 국토교통부 실거래 자료와 KB 실거래 목록, 언론 보도를 맞대어 본 자료 분석입니다. 현장 사진은 없으며 함께 실린 카드는 모두 도표입니다. 실거래 신고는 취소되거나 정정될 수 있고, 이 글은 투자 권유가 아닙니다. 데이터 기준일은 강남구 매매 적재 2026년 10월 1일, 최종 계약일 9월 28일이며 KB 목록은 10월 9일에 조회했습니다. ■ 해제 5건 중 4건은 같은 내용으로 재신고돼 등기까지 마쳤다 1월 1일 34㎡ 3층 14억 1,000만 원, 4월 17일 39㎡ 1층 15억 500만 원, 4월 30일 49㎡ 15층 19억 원, 5월 23일 39㎡ 9층 12억 원. 이 네 건은 해제 표시와 별도로 계약일·면적·층·금액이 똑같은 유효 거래가 KB 목록에 실려 있고, 각각 4월 8일, 4월 28일, 7월 23일, 7월 27일에 등기됐습니다. 잔금일이나 명의 같은 계약 내용을 고치려고 기존 신고를 해제하고 새로 신고한 흔적으로 읽힙니다. 짝이 없는 것은 4월 28일 39㎡ 15층 10억 800만 원 한 건입니다. 이 건은 KB 시세보다 36% 낮은 금액이어서 높게 신고하고 취소해 시세를 끌어올리는 유형과는 방향이 반대입니다. 사유는 공개 자료로 가릴 수 없어 판정하지 않습니다. ■ 서울 4개 구 1,119건을 같은 방법으로 맞추니 재신고가 91.7% 강남·노원·성동·중랑구에서 해제로 표시된 거래 1,119건을 KB 단지별 목록과 대조했습니다. 같은 계약일·층·금액의 유효 거래가 있는 경우가 879건(78.6%), 금액은 같고 계약일만 바뀐 경우가 147건(13.1%)으로 합쳐 91.7%였습니다. 국토교통부가 2025년 9월에 밝힌 해제 사례의 92%가량이 재신고라는 설명과 맞습니다. 같은 내용으로 재신고된 879건 중 97.3%는 등기일까지 찍혀 있습니다. 재신고 흔적이 없는 것은 93건, 8.3%입니다. ■ 해제의 36.9%가 최고가, 해제되지 않은 거래도 34.9%가 최고가 상반기 해제 거래의 36.5%가 최고가였다는 2025년 보도는 숫자로는 재현됩니다. 2025년 4월부터 2026년 6월까지 해제 3,768건 중 36.9%가 당시 같은 단지·같은 면적의 최고가였습니다. 그런데 같은 기간 해제되지 않은 거래 71,202건도 34.9%가 최고가였습니다. 오르는 시장에서는 거래 셋 중 하나가 원래 최고가입니다. 같은 달·같은 구 안에서 해제 표시를 무작위로 2,000번 섞어 본 검정에서 최고가 해제는 기대보다 3.8% 많은 수준이었습니다. 재신고 흔적이 없는 순수 해제만 보면 최고가 비율은 27.7%로 오히려 낮았습니다. ■ 가장 높은 곳을 골랐으니 높아 보였다, 스스로 버린 가설 이 단지를 고른 이유는 해제 비율 7.5%가 서울에서 거래 40건 이상인 225개 단지 중 3위였기 때문입니다. 1년 사이 54% 오른 단지라 시세 띄우기를 의심했습니다. 그러나 225개 단지의 해제 성향이 모두 같다고 가정해도 어느 한 곳이 7.5% 이상으로 나올 확률이 78.7%였습니다. 많이 오른 단지일수록 해제가 많은지도 694개 단지로 확인했는데 설명력 0.23%로, 단지 이름 글자 수 같은 의미 없는 가짜 변수와 같은 크기였습니다. 토지거래허가제가 해제를 줄였다는 가설도 버렸습니다. 강남 3구와 용산은 2025년 3월 24일 지정 직후 해제 비율이 12.95%로 나머지 구의 8.41%보다 높았고, 서울 전역 지정 전인 9월에 이미 4.6%로 내려와 시점이 맞지 않습니다. ■ 2026년 해제율 2%대는 절반쯤 집계 시점이 만든 숫자 서울 해제 비율은 2025년 7.34%(언론 집계 7.4%와 일치)에서 2026년 2.36%로 내려간 것처럼 보입니다. 하지만 해제는 계약 뒤 중위 26일, 열 건 중 두 건은 60일이 지나서야 일어납니다. 2026년 5월 계약분은 6월 28일에 수집이 멈춰 평균 53일만 지켜본 값이고, 관측 1.56%를 해제 시점 분포로 보정하면 2.3% 안팎입니다. 다만 2025년 5~7월 10%대에서 11월 이후 3%대로 내려온 흐름은 충분히 지켜본 자료에서도 확인됩니다. 원인은 판정하지 못했습니다. 2025년 9월 기획조사 착수와 시점은 겹치지만 견줄 대조군이 없습니다. ■ 우리 자료의 결손, 재신고된 거래가 해제 행에 덮여 사라진다 대조 과정에서 내부 자료의 결함을 찾았습니다. 해제 후 같은 내용으로 재신고된 거래는 해제 행 하나로 합쳐지고 유효 행이 없어집니다. 까치마을 2026년 유효 매매는 KB 69건, 내부 자료 62건입니다. 4개 구 기준으로 2025년 계약의 약 6.9%, 2026년 계약의 약 1.9%가 이렇게 빠져 있습니다. 까치마을 분기 중위가격은 최대 2,500만 원, 2026년에는 300만 원만 달라졌지만 거래 건수를 쓴 지난 분석들은 그만큼 적게 센 셈입니다. 강남구 매매 5·6·8월과 임대차 1~5월도 수집이 덜 됐습니다. ■ 1년에 54% 오른 뒤 3.9%로 둔화, 15억 원 선에 몰린 34㎡ 같은 단지·같은 면적끼리 비교한 상승률은 2025년 상반기에서 2026년 상반기 사이 53.9%로 서울 1,569개 단지 중 5위, 강남구 74개 단지 중 1위입니다. 34㎡ 중위가격이 9억 원에서 14억 5,000만 원대로 올랐습니다. 2분기에서 3분기는 3.9%로 서울 557개 단지 중 367위입니다. 3분기 중위는 34㎡ 15억 3,400만 원(10건), 39㎡ 16억 1,000만 원(5건)이고 49㎡는 6월 19일 이후 거래가 없습니다. 15억 원을 넘으면 주택담보대출 한도가 6억 원에서 4억 원으로 줄어 자기자본이 2억 원 넘게 늘어납니다. 2026년 34㎡ 37건 중 4건이 정확히 15억 원이고 15억 원 초과 15억 2,500만 원 미만 구간은 비어 있습니다. 수서 신동아와 같은 면적으로 견주면 5,000만~2억 500만 원 낮습니다. ■ 일원역은 남쪽 끝 143m, 수서역은 가까운 출구도 1.16km 가장 가까운 역은 수서역이 아니라 3호선 일원역입니다. 단지 경계 네 점에서 잰 도보 거리는 일원역 4번 출구까지 143~432m, 수서역 1번 출구까지 1,162~1,518m(15.5~20.2분), 고속철도 쪽 출구까지는 1,419~1,775m입니다. 광역급행철도 A노선의 서울역~수서 연결은 2026년 8월 예정이었으나 아직 개통하지 않았습니다. 초등학교는 서울왕북초가 북서쪽에 붙어 있고 대왕중이 166~468m 거리입니다. 통학구역 고시 원문은 확인하지 못했습니다. ■ 복도식 방 두 개, 재건축은 준비위 단계, 계약 전 확인할 것 직방 후기 34건은 2017~2021년에 쓰였고 최근 5년은 공백입니다. 단점은 층간소음·방음(20건), 노후(17건), 주차(11건), 복도식(11건), 좁은 평수(10건)로 모입니다. 주차 대수는 KB 1,410대와 직방 534대로 엇갈려 관리사무소 확인이 필요합니다. 재건축은 2025년 8월 지구단위계획 고시로 틀은 생겼지만 법정 추진위나 조합이 아닌 준비위 단계이고 재건축진단 결과는 보도되지 않았습니다. 용적률 400% 상향은 심의를 거쳐 조정할 수 있다는 것이지 확정이 아닙니다. 순수전세는 3억 5,000만~5억 3,800만 원으로 매매가의 23~28%이며, 토지거래허가로 2년 실거주가 전제입니다. 허가구역 기한은 2026년 12월 31일이고 연장은 정해지지 않았습니다. 다음 분기에는 34㎡ 중위가 14억 6,000만~15억 6,000만 원 안에 머무는지, 7~9월 해제 건의 재신고 비율이 85~95%로 유지되는지 확인합니다.