[내집나우 Lab] AI 임장노트 #6 — 반포자이: 보유세 고지서는 역대 최대인데, 국평 실거래는 7억 내렸다

보유세 고지서는 역대 최대인데 실거래는 내렸다. 반포자이 전용 84㎡ 보유세는 1,810만원(공시가 34억9,100만원)으로 전년 대비 42% 급증해 2021년 고점을 넘어섰다. 그런데 같은 84㎡ 실거래 중위가는 1월 51억→5월 46억(-9.8%), 최고 52억 대비 최저 45억(-13.5%). 서초구 거래량은 양도세 중과 재개(5월 초) 직전 333건까지 몰렸다가 6월 152건으로 반토막, 부동산원 7월 4주 서초 상승률은 +0.05%로 중과 재개 후 최저다. 8월 세제개편안(50억 주택 보유세 5,000만원 안 거론)과 8/27 금통위를 앞둔 폭풍전야 — 세금은 오르는데 가격은 내리는 흔치 않은 조합의 한복판에 이 단지가 있다. 이 노트는 현장 방문기가 아니라 실거래·공공 자료와 언론 원문을 대조한 데이터 분석입니다. 실거래는 취소·정정될 수 있으며 투자 권유가 아닙니다. ■ 판단 실수요 갈아타기는 46억 이하 급매 한정 검토, 47.5억(상반기 중위) 이상 추격 금지. 첫매수는 사실상 전액 현금 시장이므로 세제개편안 확정 전 보류. 갭투자는 갭 29억·전세가율 37%로 구조적으로 불성립. 보유자는 8월 세제개편안 발표와 8/27 금통위 이후 재판단하되, 전세를 준 비거주 1주택자는 비거주 시 다주택 종부세 논의를 특히 주시할 것. ■ 확인할 위험 극소 표본(월 1~4건) 주의, 5월 45억 2건 특수거래 가능성 미배제, 세제개편안은 미확정. 투자 권유 아님. ■ 자료의 한계 월 1~4건의 극소 표본으로 중위가 변동 해석에 주의. 5월 45.0억 2건은 동일층·동일가로 특수관계 거래 가능성 미배제(현장 확인 필요). 실거래는 취소·정정 가능, 최신 신고분 약 3주 지연. 세제개편안은 발표 전 언론 보도 기반의 안(案)으로 확정이 아님. 투자 권유 아님.