대구 범어우방1차 재건축조합 “수성구 평균 9.94%로는 부족”…재초환 정상주택가격상승률 개선 건의

대구 수성구 범어우방1차 재건축조합이 재건축부담금 산정에 쓰는 정상주택가격상승률이 동네별 집값 차이를 반영하지 못한다며 읍·면·동 자료 활용 등 개선안을 국토교통부와 국회 국토위에 전달했다. 재건축초과이익환수제는 재건축으로 생긴 초과이익 일부를 국가가 부담금으로 환수하는 제도다. 초과이익은 오른 집값에서 사업 개시 당시 가격, 개발비용, 정상적인 주택가격 상승분을 빼 계산한다.

현행 제도는 시·군·구 전체 평균 집값 상승률과 정기예금이자율 가운데 높은 쪽을 정상주택가격상승률로 쓴다. 개별 아파트 주변보다 시·군·구 전체의 평균 흐름을 기준으로 삼는 방식이다. 같은 수성구라도 범어동·범물동·지산동은 학군과 교통, 생활환경이 달라 집값 수준과 상승률이 다르다.

조합 분석으로 2016년 12월~2024년 9월 수성구 아파트 매매가격지수는 9.94% 올랐다. 이 수치가 정기예금이자율 18.07%보다 낮아 범어우방1차에는 18.07%가 적용됐다. 반면 조합이 비교 대상으로 삼은 범어동 인근 비재건축 아파트 3곳은 같은 기간 평균 44.59% 올랐다.

적용 기준보다 26.52%포인트 높은 수준이다. 정상 상승분이 적게 잡히면 초과이익이 그만큼 커져 조합원 부담금이 늘 수 있다. 범어우방1차를 재건축한 범어아이파크1차는 2024년 9월 418가구로 준공됐지만 부담금 최종 규모는 아직 확정되지 않았다.

이 단지는 사업 과정에서 공사비 증액과 공사기간 연장을 둘러싼 갈등도 겪었다. 재건축부담금은 조합원 1인당 평균 초과이익이 8000만원 이하면 면제되고 이를 넘으면 규모에 따라 부과된다. 이 때문에 재건축과 무관한 상승분을 얼마나 인정받느냐가 조합원 실제 부담을 가르는 핵심 요소가 된다.

조합은 시·군·구 평균 원칙은 유지하되 개별 사업장과 차이가 클 때 따로 검토하는 절차를 두자고 제안했다. 읍·면·동 단위 가격자료, 실거래가, 인근 비재건축 아파트 가격변동을 함께 보자는 것이다. 한국부동산원이 자료를 검토하고 지자체가 부담금 계산에 반영할 수 있도록 시행령과 업무처리지침을 바꾸자는 주장이다.

국토부 자료로 2026년 공동주택 공시가격은 서울이 18.60% 오른 반면 대구는 0.78% 내렸다. 다만 올해 공시가격 변동률은 범어우방1차의 부담금 산정 기간과 달라 직접 근거로 쓰이지는 않는다. 박선용 조합장은 지방 재건축부담금 완화와 차등 적용, 실거래가격지수나 인근 유사단지 자료를 활용하는 보완장치가 필요하다고 말했다.