KB신탁, 공사 안 한 감리사에 PF 책임준공 연대보증…인천 원창동 물류센터서 371억원 떠안아
원문 보기 · khan.co.kr· 감리사 A사 부담액 371억원(추가공사비 130억·대여금 상환 195억 등)
· 시공사가 아닌 회사의 연대보증은 금소법상 불법
· KB신탁 검토서는 시공사 부채비율 651.3%로 불량 평가
· A사는 보증 대가로 15억~22억원 수익 약정
· 금감원 7월 검사서 사안 확인 중
· 금융위, 중요 부분 변경 시 신규 계약으로 금소법 적용 가능 유권해석
사진: 경향신문손명수 더불어민주당 의원실 자료와 경향신문 취재에 따르면 KB부동산신탁은 2021년 1월 인천 원창동 물류센터 PF 대출·신탁계약에 공사에 참여하지 않은 감리회사 A사를 책임준공 연대보증인으로 넣었고, A사가 지금까지 371억원을 떠안았다. 책임준공형 PF는 시공사가 준공 기한을 넘기면 PF 원리금과 신탁계정대여금까지 시공사가 부담하는 구조다. 금융소비자보호법상 시공사의 상환 부담은 허용되지만 하도급사·감리사 등 시공사가 아닌 회사의 연대보증은 불법이다.
대출은 IBK투자증권 주선으로 메리츠캐피탈·키움캐피탈·애큐온캐피탈이 선·중·후순위로 실행했다. KB신탁은 계약 직전인 2020년 12월 사업성 검토서에서 시공사 B사의 부채비율을 651.3%로 보고 불량으로 평가했고, B사는 2019년 감사보고서에서 한정 의견을 받았다. A사는 연대보증 대가로 15억~22억원의 수익을 받기로 했다.
KB신탁은 물류창고 규모가 커서 A사를 연대보증인으로 참여시켰다고 설명했다. B사가 2023년 2월 책임준공 기한을 지키지 못하면서 보증이 현실화했다. A사 부담은 추가공사비 130억원, 신탁계정대여금 상환 195억원, PF 이자 대납 22억원, 물류센터 운영비 24억원이다.
금융감독원은 7월쯤 KB신탁 검사에서 이 사안을 들여다보고 있다. 쟁점은 계약 시점으로, 최초 계약은 금소법 시행(2021년 3월) 전이지만 2023년 8월 부담을 새로 지운 합의서가 체결됐다. 금융위원회는 8월 중요 부분이 바뀐 계약은 신규 계약으로 보고 금소법을 적용할 수 있다고 유권해석했다. KB신탁은 연장합의서가 이행기간 조정일 뿐이라는 입장이며, 보증 한도를 계약서에 적지 않은 점도 지적됐다.
배경
책임준공형 신탁은 시공사의 준공 보증을 담보로 PF 자금을 끌어오는 구조로, 건설 경기 악화 이후 준공 지연이 늘며 신탁사 손실과 분쟁이 커졌다. 시공사의 신용이 낮을 때 그 부담을 다른 참여사에 넘기는 연대보증 관행이 금융당국 검사 대상으로 떠오른 흐름 속에 있다. 금소법 시행 전후 계약을 어떻게 볼지가 제재 범위를 가르는 기준이 된다.
시장에 주는 의미
책임준공 신탁 사업에 참여하는 감리·하도급 업체는 계약서에 연대보증 조항과 보증 한도가 들어 있는지 반드시 확인해야 한다. 금감원 검사 결과와 금융위 유권해석 적용 여부가 업계 전반의 계약 관행을 바꿀 수 있다. 신탁 방식 사업장의 수분양자와 투자자는 시공사 재무 상태와 책임준공 기한, 보증 구조를 공시 자료로 점검해 두는 것이 좋다.
자주 묻는 질문
- Q. KB신탁의 연대보증이 왜 문제인가요?
- 책임준공 의무는 시공사가 지는 것이 허용되지만, 하도급사·감리사처럼 시공사가 아닌 회사가 연대보증을 서는 것은 금융소비자보호법상 불법이기 때문입니다.
- Q. 감리사는 얼마를 부담했나요?
- 추가공사비 130억원, 신탁계정대여금 상환 195억원, PF 이자 대납금 22억원, 물류센터 운영비 24억원 등 371억원입니다.
- Q. 계약이 금소법 시행 전이면 괜찮은 것 아닌가요?
- 최초 계약은 2021년 1월이지만 2023년 8월 부담을 새로 지운 합의서가 있어 쟁점입니다. 금융위는 중요 부분이 변경된 계약은 신규 계약으로 볼 수 있다고 해석했습니다.
- Q. 당국은 어떻게 대응하고 있나요?
- 금융감독원이 7월쯤 KB신탁을 검사하며 해당 사안을 들여다보고 있습니다. 손명수 의원은 실태 점검과 재발 방지 대책을 촉구했습니다.