"호가 3억 낮춰 내놔"…세제 개편에 강남 집주인들 매도 저울질

정부가 2026년 세제개편안을 내놓은 뒤 서울 강남·서초·송파 등 강남권 아파트 시장에서 기존 호가를 2억~3억원 낮춘 매물이 나오기 시작했고, 매물 건수도 일주일 새 6% 넘게 늘었다. 부동산 빅데이터 업체 아실 집계로 서초구 아파트 매물은 8월 3일 7630건에서 11일 8017건으로 6.2%, 강남구는 9453건에서 1만33건으로 6.1%, 송파구는 5099건에서 5179건으로 1.5% 증가했다. 기획재정부 2026년 세제개편안은 1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제를 공시가격 12억원에서 14억원으로 올려 시세 약 20억원 이하 아파트를 과세 대상에서 빼는 대신, 과세표준 6억원 초과 구간부터 세율을 단계적으로 강화한다.

과세표준 6억~12억원(시세 약 32억~45억원) 구간 세율은 1.3%로 오른다. 공시가격 22억원(시세 약 32억원) 이하 주택은 개편 이후에도 부담이 늘지 않아 사실상 초고가 구간만 겨냥한 핀셋 과세 구조다. 우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원이 공시가격 변동이 없다고 가정해 분석한 결과, 서초구 반포동 반포자이 전용 84㎡의 보유세는 올해 약 1810만원에서 내년 2257만원으로 27%, 강남구 대치동 래미안대치팰리스 전용 84㎡는 1500만원에서 1855만원으로 약 25% 늘어난다.

양도소득세 장기보유특별공제는 실제 거주기간을 중심으로 하는 장기거주소득공제로 재편되고 공제 한도가 2028년 20억원, 2029년 10억원으로 축소된다. 종부세 기본공제도 실거주 1주택자는 14억원으로 확대되는 반면 비거주 1주택자는 9억원으로 줄어 거주 여부에 따라 차등 적용된다. 다만 현장에서는 급매물이 한꺼번에 쏟아지는 국면은 아니라는 반응이 우세하다.

내년 보유세 과세기준일인 6월 1일 이전에만 처분하면 되기 때문에 시간을 두고 저울질하는 집주인이 많다는 것이다. 권대중 한성대 경제·부동산학과 석좌교수는 대출 한도 규제와 높은 주택가격이라는 매수 제약이 그대로여서 매물이 늘어도 거래가 빠르게 증가하기는 어렵고, 당분간 매물 증가 폭과 호가 조정 폭을 확인하려는 눈치보기 장세가 이어질 가능성이 크다고 진단했다.