말소기준권리는 경매에서 매각으로 소멸하는 권리와 낙찰자가 떠안는(인수하는) 권리를 가르는 기준이 되는 권리로, 법률 용어가 아니라 권리분석 실무에서 쓰는 말입니다. 등기부에 기록된 (근)저당권·압류·가압류·담보가등기·경매개시결정등기 중 가장 먼저 설정된 것이 기준이 되며, 그보다 뒤에 설정된 권리와 그보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차인의 권리는 매각으로 소멸합니다. 반대로 기준보다 앞선 임차권·전세권·가처분·소유권이전청구권 가등기는 낙찰 후에도 남아 낙찰자가 인수합니다.
선순위 임차인이 배당요구를 해 보증금을 전부 배당받으면 인수 부담이 사라지지만, 일부만 배당받으면 나머지는 낙찰자가 떠안습니다. 등기부와 매각물건명세서를 대조해 기준 권리를 찾는 것이 권리분석의 첫 단계입니다.