[내집나우 Lab] AI 임장노트 #15 — 염창동아1차: 1,000가구 택지가 확정된 부지 250m 앞, 가장 많이 오른 건 24평(+16.9%)이었다

8·13 대책이 서울에 유일하게 지정한 신규 공공택지(강서구 염창공원 1,000가구)에서 직선 약 250m 떨어진 단지. 염창동 실거래 실측 결과 2026년 상반기 가장 많이 오른 평형은 24평(45~66㎡)으로 중위 8.98억→10.50억(+16.9%), 34평 +14.0%, 45평 이상 +3.1%였다. 공공주택 1,000가구가 겨냥하는 수요층(청년·무주택 서민)과 가장 뜨거운 평형이 정확히 겹친다. 같은 기간 24평 전세는 +7.2%에 그쳐 갭이 4.28억→5.46억으로 1.18억 벌어졌고 전세가율은 52.3%→48.0%로 하락했다. 이 노트는 현장 방문기가 아니라 실거래·공공 자료와 언론 원문을 대조한 데이터 분석입니다. 실거래는 취소·정정될 수 있으며 투자 권유가 아닙니다. ■ 판단 실거주 첫 매수라면 전용 59.97㎡ 10.2~10.6억 구간이 실측 중위. 11.0억 초과는 2026년 상반기 최고 신고가(10.75억)를 상회하므로 근거를 요구할 것. 갭투자는 비권장(갭 5.46억+2027년 전세대출 규제). 34~45평 보유자는 상대적으로 유리하며, 24평 보유자는 인근 공공주택 1,000가구가 자기 평형과 경쟁한다는 점을 감안할 것. ■ 확인할 위험 ① 공공주택 1,000가구는 청년·무주택 서민 대상이라 24평 보유자에게는 장기 공급 압력으로 작용할 수 있다(시나리오 C, 확률 20%). ② 2029년은 착공 '목표'이지 입주가 아니며, 토지보상은 아직 착수 전이다(소유권 분쟁으로 20년 표류한 부지). ③ 24평 갭이 5.46억까지 벌어진 상태에서 2027년부터 수도권 비거주 1주택자 전세대출 보증이 차단되고 비거주 1주택 종부세 공제가 12억→9억으로 축소돼 갭투자는 비권장. ④ 24평 밴드에서 층 프리미엄 역전 2건과 중위 대비 -23.8% 이탈 거래 1건이 검출돼 중개업소 교차 확인이 필요하다. ⑤ 이 노트의 실거래 DB는 2026-07-26 이후 신규 적재가 없어 8·13 대책 이후 시장 반응은 반영되어 있지 않다. ■ 자료의 한계 표본 등급: 결론은 염창동 동 단위 밴드 축(매매 347건·임대차 627건, 24평 밴드 매매 119건 = A등급)에서 도출. 단지 단위(매매 28건·임대차 32건)는 B~C등급 참고치. 2026년 7월은 부분 월(매매 7/1~7/11, 임대차 7/1~7/16). 실거래가는 취소·정정될 수 있음. 투자 권유 아님.