공릉 태강 49㎡ 6억 앞 넉 달(Lab #48)

서울 노원구 공릉동 태강(10단지)은 1999년 준공, 1,676세대 단지다. 전용 49.6㎡가 2026년 2~5월 넉 달 동안 6억 원 앞에서 멈췄다가 6월에야 6억 4,500만 원대로 올라섰고, 지금 기준선은 3분기 중위 6억 4,700만 원이다. 이 글은 현장 방문기가 아니라 실거래 수집본과 KB 시세·실거래 목록, 지도·후기 자료를 대조한 분석이다. 현장 사진은 없고, 함께 실린 카드 12장은 모두 자료를 정리한 도표다. 실거래는 취소·정정될 수 있으며 투자 권유가 아니다. 데이터 기준일은 노원구 매매 수집 2026-09-24, 최종 계약일 2026-09-11이고, 이 단지는 KB 실거래 목록으로 2026-09-28 계약까지 채웠다. ■ 6억 원 아래 27건, 바로 위 1건: 49.6㎡가 넉 달 머문 자리 올해 49.6㎡ 거래는 88건이다. 그 가운데 6억 원 바로 아래 1,000만 원 구간에 16건, 정확히 6억 원에 11건이 몰렸다. 6억 원을 넘어 1,000만 원 안쪽은 단 1건뿐이다. 2월에 5억 9,995만 원과 5억 9,999만 원 계약이 나왔다. 이어진 4월과 5월의 월 중위는 둘 다 정확히 6억 원이었다. 층 차이를 걷어 내도 모양은 같다. 8층 기준으로 맞춘 월 가격은 2~5월에 5억 9,155만~6억 1,838만 원 사이에서 맴돌았다. 그 앞 넉 달에는 5,303만 원이 올랐다. 1~2층은 같은 달 다른 층보다 4,006만 원 싸다. 지금 6억 원 아래 매물이 있다면 대개 저층이다. ■ 같은 단지 59㎡는 7억 원을 한 달 만에 넘었다 문턱마다 사람들이 멈추는 것은 아니다. 같은 단지 59㎡는 2월에 7억 원에 닿은 뒤 한 달 만에 7억 원대 초반으로 올라갔다. 올해 59㎡ 27건에서는 7억 원 앞 몰림이 거의 보이지 않는다. 1년 변화는 두 평형이 비슷하다. 봄·여름 계약 중위로 보면 49.6㎡는 5억 1,000만 원에서 6억 2,250만 원으로 22.1% 올랐고, 59㎡는 20.7% 올랐다. 서울 같은 단지·같은 면적끼리 비교한 상승률 중위 16.75%보다 높다. ■ 서울 전체에서도 6억 원 바로 아래가 2.86배 두껍다 올해 1~9월 서울 아파트 거래 4만 5,578건을 1,000만 원 단위로 나눠 봤다. 직거래와 공공기관 매수는 뺐다. 6억 원 바로 아래 구간은 바로 위보다 2.86배 많다. 같은 계산에서 7억 원은 1.43배, 8억 원은 1.31배다. 표본을 1만 번 다시 뽑아 만든 범위로 봐도 6억 원은 2.44~3.36배다. 2025년 하반기에 6억 원 아래였다가 올해 3분기에 위로 올라선 43개 묶음만 따로 봐도 같다. 6억 원 배율이 3.87배로 7억 원(1.70배)의 두 배를 넘고, 그중 가장 두꺼운 묶음이 태강 49.6㎡다. 태강을 빼도 3.47배라 이 단지 하나가 만든 그림은 아니다. ■ 보금자리론 6억 원 선이 자기자본을 1억 2,600만 원 벌린다 규제지역인 서울에서 일반 무주택자가 6억 원 집을 사면 보금자리론으로 3억 6,000만 원을 빌릴 수 있다. 1,000만 원 비싼 집이면 은행 대출로 바뀌어 2억 4,400만 원만 나온다. 필요한 현금이 2억 4,000만 원에서 3억 6,600만 원으로 뛴다. 생애최초 매수자는 양쪽 모두 70%라 차이가 300만 원에 그친다. 취득세도 6억 원을 넘으면 공식에 따라 조금씩 오를 뿐이라 몰림을 설명하기엔 작다. 보금자리론 공급은 2026년 1분기 7조 4,104억 원으로 1년 전 3조 7,550억 원의 두 배 가까이 됐다. ■ 10·15 대책이 문턱을 키웠다는 처음 생각은 버렸다 처음에는 서울 전역이 규제지역이 된 2025년 10월 16일 이후 6억 원 몰림이 커졌다고 봤다. 실제로 대책 전 2.01배에서 대책 뒤 2.76배로 1.37배 늘었다. 그런데 7억 원 문턱도 같은 기간 1.28배 늘었다. 두 변화의 비는 1.073배이고 다시 뽑아 만든 범위가 0.82~1.41이라, 6억 원만 더 세졌다고 말할 수 없다. 6억 원 몰림이 7억 원의 약 두 배라는 크기는 견고하지만, 언제부터 커졌는지는 판정하지 않는다. 5억 9,999만 원 같은 가격이 왜 나왔는지도 자료로는 알 수 없다. ■ 2021년엔 두 달, 2026년엔 넉 달 KB 전체 이력으로 직전 상승장을 보면 2021년에도 49.6㎡는 6억 원 앞에서 섰다. 7월 중위 5억 9,200만 원을 거쳐 9월에 6억 4,550만 원으로 넘어갔다. 그때 6억 원 바로 위 거래는 없었다. 올해는 같은 자리에서 두 배 오래 머물렀다. 2021년 고점 6억 5,000만 원은 올해 6월에 넘었고, 최고가는 8월 22일 6억 9,000만 원이다. KB 일반가는 5·6월 6억 원에 머물다 7월 6억 500만 원으로 처음 6억 원을 넘었다. 지금은 6억 3,000만 원이다. 시세가 먼저 넘어 정책대출 매수자가 빠진 것인지, 거래가 먼저 넘어 시세를 끌어올린 것인지는 판정하지 않는다. ■ 역 303m 동과 741m 동, 가격 차이는 확인되지 않았다 세대 열에 일곱이 49.6㎡이고 59㎡는 510세대다. 올해 59㎡만 거래된 동이 여섯 곳이고, 일부 동에는 두 평형이 섞여 있다. 화랑대역 3번 출구까지 걸어서 남쪽 1005동은 303m, 북쪽 1016동은 741m다. 동 표기가 있는 올해 49.6㎡ 45건을 역에서 가까운 절반과 먼 절반으로 나눴더니 차이는 0.8%포인트, 무작위로 1만 번 섞어 본 검정의 p값은 0.22였다. 후기의 로열동 2~3천 차이는 이 표본으로 재현되지 않았다. 직방 후기 65건의 단점은 층간소음, 주차(세대당 0.74대), 결로, 관리 네 갈래로 모인다. ■ 6억 원 매물을 찾는 사람, 내놓는 사람, 세 든 사람 사려는 사람은 계약가뿐 아니라 KB 시세와 감정가도 6억 원 이하여야 보금자리론 대상이라는 점부터 확인한다. 지금 KB 일반가가 6억 3,000만 원이라 중·고층에서 그 조건을 맞추기는 어렵다. 팔려는 사람은 KB 매물 25건, 평균 호가 6억 8,600만 원이 3분기 중위보다 약 6% 위에 있다는 점을 염두에 둔다. 세입자에게 신규 전세 중위 3억 5,750만 원은 버팀목 수도권 한도 3억 원을 넘는다. 바로 옆 태릉우성은 704세대 재건축 정비구역으로 지정돼 북동쪽 동은 공사 소음도 따져야 한다. 다음 분기에는 49.6㎡ 중위가 6억 3,000만 원 위를 지키는지, 서울 6억 원 몰림이 2배 이상 유지되는지를 본다.