남산타운 59㎡ 전세가율 37%(Lab #45)

서울 중구 신당동 남산타운(2002년 준공, 5,150세대)의 59㎡는 2026년 2·3분기 매매 중위 15억 500만 원, 순수전세 중위 5억 6,000만 원으로 전세가율이 37.2%다. 1년 전 48.7%에서 11.5%p 내려갔다. 이 글은 현장 방문기가 아니라 국토교통부 실거래 수집본, KB부동산 시세·실거래 목록, 지도 경로와 거주자 후기를 맞대 본 자료 대조 분석이다. 현장 사진은 없으며 함께 실린 카드 12장은 모두 도표다. 실거래는 취소·정정될 수 있고, 이 글은 투자 권유가 아니다. 데이터 기준일은 매매 2026년 10월 3일 수집(남산타운 최종 계약일 2026년 8월 16일, KB 실거래 목록은 9월 29일 계약까지), 임대차 2026년 10월 10일 수집(최종 계약일 10월 8일)이다. ■ 결론부터: 59㎡는 매매 15억 원 선, 전세 5억 6,000만~5억 8,000만 원이다 59㎡의 기준선은 매매 15억 원 선이다. KB 일반가가 15억 원이고 3분기 거래 4건의 중위가 15억 4,000만 원이다. 전세는 모든 계약 기준 5억 6,000만 원, 새로 맺은 계약만 보면 5억 8,000만 원이다. 84㎡는 매매 17억 3,000만 원 선, 전세 7억 3,500만~7억 5,000만 원이다. 한 줄로 줄이면, 이 단지의 낮은 전세가율은 전세가 싸서가 아니라 매매가가 먼저 뛰어서 생긴 숫자다. ■ 1년 새 매매 33.2%, 전세 1.8%: 전세가율을 끌어내린 쪽은 매매가다 2025년 2·3분기와 2026년 2·3분기를 같은 면적끼리 맞대면 59㎡ 매매 중위는 11억 3,000만 원에서 15억 500만 원으로 33.2% 올랐다. 같은 기간 순수전세 중위는 5억 5,000만 원에서 5억 6,000만 원으로 1.8% 올랐다. 전세를 1년 전 값에 묶어 두고 매매만 바꿔도 전세가율은 12.2%p 내려간다. 실제 하락폭이 11.5%p이니 거의 전부가 매매 쪽에서 왔다. 84㎡도 같은 방향이다. 매매가 24.7% 오르는 동안 전세는 13.1% 올라 전세가율이 46.8%에서 42.5%로 내려갔다. 114㎡는 매매 15.2%, 전세 11.1%로 45.7%까지 내려와 세 평형 중 가장 덜 움직였다. ■ 「서울 전셋값 1년 9.92%」는 84㎡에는 맞고 59㎡에는 맞지 않았다 아시아경제는 2026년 10월 11일 기사에서 토지거래허가 지정 뒤 1년 동안 서울 아파트 전세가격지수가 9.92% 뛰었다고 썼다. 이 글이 쓴 실거래 수집본으로 서울 2,003개 묶음(같은 단지·같은 면적 순수전세)을 비교하면 1년 변화의 중위는 11.1%였다. 지수와 중위는 산식이 달라 그대로 대조하지는 않지만 방향은 맞는다. 남산타운 84㎡(13.1%)와 114㎡(11.1%)는 이 범위에 들어간다. 59㎡만 1.8%로 서울 59㎡ 523개 묶음 중 낮은 쪽 51위다. 기사 수치를 단지 하나에 그대로 옮기면 평형에 따라 틀릴 수 있다는 뜻이다. ■ 서울 178개 단지 중 59㎡ 전세가율이 낮은 쪽 17위, 비슷한 곳은 리모델링·재건축 기대 단지다 59㎡와 84㎡ 전세가율이 함께 계산되는 서울 178개 단지에서 59㎡가 84㎡보다 낮은 곳은 80.3%였다. 작은 평형의 전세가율이 낮은 것 자체는 흔하다. 남산타운 59㎡는 같은 잣대로 38.6%, 낮은 쪽 17위다. 구의동 현대프라임(38.7%), 이촌동 한가람(29.9%)처럼 정비 기대가 있는 단지가 함께 낮은 쪽에 모인다. 서울 1,179개 묶음에서 매매 변화와 전세 변화의 상관이 0.048에 그쳐, 매매가 오른 곳이 전세까지 따라 오르지는 않았다. 남산타운에서 매매를 밀어 올린 단지 고유 사정은 리모델링이다. 2026년 4월 21일 중구청이 임대를 뺀 조건으로 조합설립을 인가했고, 분양 3,116세대를 3,583세대로 늘리는 계획이다. 다만 이주 목표가 2031년, 착공 목표가 2032년이라 아직 먼 일정이다. ■ 복도식 59㎡는 2·3·20·21·25동, 동끼리 값 차이는 1% 안이다 수집본의 동 표기와 직방 매물, 지도 데이터의 동별 세대수를 맞추면 59㎡는 2·3·20·21·25동 다섯 동에 있다. 다섯 동 세대수 합이 864세대로 59㎡ 세대수와 정확히 맞는다. 84㎡와 114㎡는 계단식이고, 이번에 5·22동이 114㎡, 9·10·16동이 84㎡로 새로 확인됐다. 같은 면적·같은 분기 중위와 비교하면 59㎡ 다섯 동의 거래는 −1.0~+0.8% 안에 있다. 중개업소가 신고가가 나온다고 꼽은 3·4·5동도 다른 동과 차이가 0.3%에 그쳤고, 무작위로 1만 번 섞어 본 검정에서 우연으로 설명된다(p=0.33). 그 동의 거래가 저층 위주라 층과 섞여 있다는 점도 함께 적는다. ■ 버린 설명 셋: 갱신 섞임, 월세 전환, 임대차 20% 감소 처음 세운 설명은 59㎡ 전세에 5% 상한이 걸린 갱신 계약이 많이 섞여 덜 오른 것처럼 보인다는 것이었다. 2026년 2·3분기 순수전세를 유형별로 세어 보니 59㎡와 84㎡ 모두 신규 15건, 청구권 갱신 16건, 합의 갱신 4건으로 같았다. 신규만 써도 59㎡는 5.5%, 84㎡는 15.4% 올라 격차가 남아 이 설명은 버렸다. 월세 전환도 아니었다. 1~9월 월세 비중은 59㎡ 40.1%에서 44.9%, 84㎡ 40.1%에서 43.8%로 두 평형이 비슷하게 늘었다. 임대차 계약이 1년 새 크게 줄었다는 숫자도 수집이 덜 된 달을 빼고 완전히 수집된 1~4월만 보면 167건에서 160건으로 4.2% 감소에 그쳤다. ■ 판정하지 못한 것: 59㎡ 전세만 덜 올랐는지, 학업 수준, 임대동 유형 59㎡ 전세 변화에서 84㎡ 전세 변화를 뺀 값은 −11.3%p다. 하지만 표본을 1만 번 다시 뽑아 만든 95% 범위가 −14.9%p에서 +1.4%p까지라 0을 포함한다. 그래서 59㎡ 전세가 84㎡보다 덜 올랐다고 단정하지 않고 4분기 표본으로 다시 잰다. 학교는 서울동호초 통학구역(동호초 277m)까지만 확인했고 학업 수준은 1차 자료가 없어 판정하지 않는다. 임대 2,034세대가 34~40동에 있다는 것은 확인했지만 재개발임대인지 장기전세인지는 확인하지 못했다. 2026년 5·6·8월과 9월 거래는 수집이 끊겨 건수 판단에 쓰지 않았다. 후기 136건 중 90%가 2017~2018년에 쓰였다는 점을 감안해도 단점은 다섯 가지로 모인다. 언덕과 경사, 복도식의 층간소음, 주차 부족(세대당 0.84대, 지하주차장 미연결), 고지대 겨울 바람, 중학교 거리다. 데이터로 보이는 약점은 59㎡ 매매가 15억 원 경계에 걸려 있다는 것이다. ■ 15억 원 경계 위의 59㎡, 매수·매도·세입자가 각자 볼 숫자 사려는 사람은 59㎡ 매매가 15억 원을 넘는 순간 주담대 한도가 6억 원에서 4억 원으로 줄어 자기자본이 2억 원 늘어난다는 점부터 계산한다. 15억 원 매수에 6억 원을 30년 빌리면 월 309만 원(4.66%), 스트레스 금리로는 426만 원이다. 서울 전역 토지거래허가로 2년 실거주가 붙고, 허가구역 지정 기한은 12월 31일이며 연장 여부는 정해지지 않았다. 팔려는 사람에게 리모델링 기대는 이미 값에 들어가 있다. 1년 상승률 33.2%는 서울 59㎡ 묶음 중위 22.5%보다 높다. 세입자는 보증금이 매매가의 37%만 차지해 담보 여유가 크다. 반면 보증금 1억 원을 낮추면 월세가 40.3만 원 붙어(연 4.83%) 전세자금대출 4.35%보다 비싸다. 갱신을 청구하면 인상률은 5.0%다. 계약 전에는 복도식 동의 복도 쪽 소음, 중앙·남쪽 동에서 버티고개역까지의 실제 경사, 저녁 시간 지상 주차 여유를 확인한다. 4분기에는 59㎡ 전세가율이 84㎡보다 2%p 넘게 낮게 유지되는지와 59㎡ 매매가 14억 6,000만 원을 지키는지를 다시 잰다.