문정시영 39㎡ 1년 +53.7%(Lab #46)

서울 송파구 문정동 문정시영은 1989년 준공, 1,316세대의 복도식 소형 단지다. 가장 많은 39㎡(672세대)의 분기 중위는 2025년 2·3분기 6억 8,000만 원에서 2026년 2·3분기 10억 4,500만 원으로 53.7% 올랐다. 이 글은 현장 방문기가 아니라 실거래 신고, KB 시세·실거래 목록, 지도, 기사, 거주 후기를 대조한 자료 분석이다. 현장 사진은 없고 함께 실린 카드 12장은 모두 도표다. 실거래는 취소·정정될 수 있으며 투자 권유가 아니다. 데이터 기준일은 실거래 수집본 수집일 2026년 10월 3일, 최종 계약일 2026년 9월 1일이고, KB 실거래 목록은 9월 29일 계약까지 반영했다. ■ 39㎡ 기준선은 11억 6,000만 원, 매물 호가는 그보다 3~8% 위 39㎡의 3분기 KB 중위는 11억 6,000만 원(11건)이다. KB 시세 일반가는 11억 8,000만 원, 매물 평균 호가는 12억 2,300만 원이다. 부르는 값이 실제 거래보다 조금 높다. 면적별 역대 최고가는 모두 올해 나왔다. 39㎡는 9월 21일 10층 12억 5,000만 원이다. 한 줄로 줄이면, 지난 1년의 급등은 대부분 송파에서 가장 싼 축이 비싼 단지를 다시 따라잡은 결과이고 리모델링 기대는 그중 작은 몫이다. ■ 서울 1,412개 단지 중 6위, 송파 80개 단지 중 4위의 1년 같은 단지·같은 면적끼리 1년 전과 비교하면 문정시영은 51.4% 올랐다. 서울 1,412개 단지 중 6위, 송파 80개 단지 중 4위다. 같은 기간 서울 중위는 16.75%, 송파 중위는 26.2%였다. 송파 평균보다도 두 배 가까이 뛴 셈이다. 면적별로는 35㎡가 62.1%로 가장 많이 올랐고 25㎡ 50.5%, 46㎡ 41.0% 순이다. 2026년 KB 유효 거래 113건 가운데 4월 한 달에만 35건이 몰렸다. 그래도 39㎡ 4월 중위 10억 3,000만 원은 5~6월 중위 10억 3,500만 원과 거의 같다. 거래가 몰린 달이 가격을 밀어 올린 흔적은 없고, 3분기에도 값은 더 올랐다. ■ 올림픽훼밀리타운 84㎡ 값의 32%에서 43%로, 10년 꼭대기 턱밑까지 같은 문정동 대단지 올림픽훼밀리타운 84㎡와의 가격비를 KB 10년 이력으로 쟀다. 이 비율은 2015년 상반기 0.344에서 2021년 상반기 0.439까지 올랐다. 그 뒤 2025년 하반기에는 0.321로 10년 최저를 찍었고, 2026년 하반기(7월 이후)는 0.433이다. 지난 1년의 급등은 새로운 차원이라기보다 2021년 수준으로 돌아간 것에 가깝다. 직전 상승장에서도 15억 초과 주택 대출이 막힌 뒤 이 비율이 0.42~0.44로 올랐다. 대출 규제 뒤 싼 쪽이 따라붙는 일이 두 번 있었던 셈이다. 다만 두 사례뿐이라 대출 규제를 원인으로 확정하지는 않는다. ■ 비싼 구 안의 15억 원 아래 소형이 가장 크게 움직였다 서울 1,412개 단지를 1년 전 가격대로 다섯 묶음으로 나누면 10억 4,000만~14억 4,000만 원 묶음이 23.5%로 가장 많이 올랐다. 6억 2,000만 원 아래 묶음은 7.6%에 그쳤다. 강남3구와 용산만 따로 보면 15억 원 미만 60개 단지 중위가 29.0%, 30억 원 이상은 0.5%다. 비싼 구 안에서 상대적으로 싼 집이 가장 크게 올랐다. 송파 상승률 상위에는 거여5단지 57.0%, 상아2차 55.2%, 극동 51.5%처럼 준공 30년 안팎의 소형 단지가 몰려 있다. 문정시영도 그 줄에 서 있다. ■ 리모델링 표시는 평균 5.9%포인트, 이 단지 급등의 일부만 설명한다 처음 세운 가설은 리모델링 기대가 값을 끌어올렸다는 것이었다. 서울 리모델링 추진 단지 29곳을 표시하고 가격대·면적·연식·자치구로 상승률을 설명하는 회귀를 돌렸다. 네 가지 조건이 단지 간 차이의 48.1%를 설명한다. 리모델링 표시를 더하면 평균 5.9%포인트가 붙지만 설명력은 0.0045 늘 뿐이다. 자치구 안에서 리모델링 표시를 무작위로 1만 번 섞어 본 검정은 p 0.0003으로 우연은 아니었다. 그러나 같은 구·비슷한 가격·비슷한 연식 단지끼리 짝을 지은 비교에서는 차이의 범위가 −1.53~+7.87%포인트로 0을 포함했다. 문정시영의 51.4% 가운데 34.2%는 가격대·면적·연식·구만으로 예측된다. 리모델링 몫을 빼도 약 11%포인트가 단지 고유로 남는다. 반대로 올림픽훼밀리타운은 예측치 18.4%보다 낮은 6.4%였다. ■ 한 동에 한 평형, 공원 쪽과 고속도로 쪽 동의 값 차이는 0.5%포인트 문정시영은 한 동에 한 평형만 있다. 지도 자료의 동별 세대수와 신고 자료의 동 표기를 맞춰 보면 25㎡는 7동, 35㎡는 10동, 46㎡는 8·9동, 39㎡는 1~6동이다. 올해 동 표기가 있는 39㎡ 거래 23건을 같은 분기 중위와 비교했다. 공원 쪽 서쪽 동 13건은 0.0%, 가운데 동 7건은 +1.5%였다. 수도권제1순환고속도로에 붙은 6동 3건은 −0.5%였다. 표본은 작지만 위치에 따른 할인이나 웃돈은 보이지 않는다. 무작위로 1만 번 섞어 본 검정 p는 0.752로 동 위치에 따른 차이는 없다. 층을 넣어도 설명력은 0.012 늘 뿐이라 층 보정도 하지 않았다. ■ 오세훈 발언과 토지거래허가 신청가, 가격 효과는 아직 자료 밖이다 오세훈 서울시장은 10월 7일 기자간담회에서 리모델링도 재건축과 똑같은 반열에서 돕겠다고 했다(아시아경제 10월 11일 보도). 같은 시범단지인 문정건영은 9월 23일 건축심의를 통과했다. 둘 다 수집본 최종 계약일 이후이거나 직전이라 가격 효과는 판정하지 않는다. 서울시가 10월 15일 공개한 9월 토지거래허가 신청가는 강북권 +2.07%, 강남3구·용산 −0.32%였다. 산식이 달라 직접 대조하지 않지만, 비싼 축이 쉬고 중저가가 오르는 방향은 같다. ■ 주차 0.68대와 역까지 16분 오르막, 리모델링 일정이 남긴 숙제 리모델링 일정이 이 단지의 가장 큰 미지수다. 조합은 포스코이앤씨를 시공사로 정했고, 2025년 1월 서울시 자문을 거쳐 지금은 건축심의와 수직증축 안전성 검토 단계다. 1,316세대를 1,440세대로 늘리는 계획이지만 최신 분담금 추정치는 없다. 거주 후기 40건 중 29건이 2017년에 쓰였고 2023년 이후는 없어 오래된 목소리다. 단점은 주차난, 지하철 거리, 좁은 부엌·거실, 대형마트 거리로 모인다. 퇴근시간에 오면 무조건 이중주차를 해야 한다는 2019년 후기가 대표적이다. 주차는 KB 기준 세대당 0.68대지만 조합장 인터뷰는 0.36대로 서로 다르다. 단지 중심에서 개롱역·거여역까지 걸어서 약 16분이고, 역에서 돌아오는 길은 오르막이다. 전세가율이 23.7%라 전세를 끼고 자금을 메우기도 어렵다. ■ 다음 분기 기준선 11억~12억 4,000만 원, 사고팔고 세 들기 전에 사려는 사람에게 11억 6,000만 원은 3분기 중위, 12억 5,000만 원은 역대 최고가다. 가격비 0.43은 10년 꼭대기 근처라 싸게 따라붙는 구간은 상당 부분 지나갔다. 일반 무주택자는 LTV 40%로 4억 6,400만 원을 빌릴 수 있다. 생애최초는 한도 6억 원까지라 자기자본은 5억 6,000만~6억 9,600만 원이 든다. 팔려는 사람에게 호가 12억~12억 5,000만 원은 실거래 중위보다 높다. 매수자 대출의 상한이 6억 원이라 그 위의 가격은 현금 여력이 받아 줘야 한다. 세입자에게 39㎡ 전세 시세 2억 8,000만 원은 버팀목 대출 대상이지만 이주 시점은 정해지지 않았다. 계약 전에는 조합에 건축심의·안전성 검토 일정과 분담금 추정을, 관리사무소에 실제 주차 대수를 묻는다. 다음 분기에는 39㎡ 4분기 중위가 11억~12억 4,000만 원 안에 머무는지, 올림픽훼밀리타운과의 가격비가 0.40~0.46을 지키는지 본다.