마고정3단지 전세 1.9억과 6억(Lab #47)

서울 은평구 진관동 은평뉴타운마고정(동부센트레빌3단지)은 2009년 준공한 659세대 단지로, 그중 200세대가 SH 임대다. 2026년 이 단지 84㎡ 전세는 1억 8,856만 원부터 6억 원까지 퍼져 있고, SH가 정한 보증금만 여덟 가지로 신고됐다. 이 글은 현장 방문기가 아니라 실거래 신고, KB 시세·실거래 목록, SH 공고문, 지도 자료를 대조한 분석이다. 현장 사진은 없고, 함께 실린 카드 열두 장은 모두 자료를 정리한 도표다. 실거래는 취소·정정될 수 있고, 이 글은 투자 권유가 아니다. 데이터 기준일은 실거래 수집본의 9월 계약분 수집일 2026-09-24와 이 단지 최종 계약일 2026-09-15이며, KB 실거래 목록은 2026-10-13 계약까지 반영했다. ■ 같은 84㎡ 전세가 1억 8,856만 원부터 6억 원까지, SH 보증금만 여덟 가지 올해 수집된 이 단지 84㎡ 순수전세 신고는 38건이다. 그중 14건이 1억 8,856만 원으로 같은 금액이고, 그 위로 2억 8,155만 원부터 4억 2,997만 원까지 SH 재계약 금액이 여섯 가지 더 있다. SH 재공급 신규 계약 2건은 4억 3,914만 원이었다. 민간 전세 6건은 5억 원에서 6억 5,000만 원 사이, 중위 6억 원이다. 그래서 단지 전체 전세 중위를 그대로 읽으면 3억 5,885만 원이 나온다. 민간 시세보다 40% 낮게 읽게 되는 셈이니, 이 단지 전세를 볼 때는 SH 몫과 민간 몫을 반드시 나눠야 한다. ■ 2009년 1억 3,116만 원에서 출발한 첫 세대, 2년마다 정확히 5%씩 맨 아래 1억 8,856만 원은 첫 입주 장기전세 세입자의 줄기다. 서울시가 2009년 5월 공고한 은평2지구 84㎡ 장기전세 보증금이 1억 3,116만 원이었다. KB 실거래 목록에서 이 줄기는 짝수 해 1월마다 재계약한다. 금액은 2012년 1억 3,771만 원, 2018년 1억 5,940만 원을 거쳤다. 이어 2022년에는 1억 7,104만 원이 됐다. 2024년에는 1억 7,959만 원, 올해는 1억 8,856만 원이다. 2020년 한 번만 인상률이 2.2%였고 나머지는 모두 5%다. 올해 신고된 이 단지 84㎡ SH 재계약 30건 가운데 29건이 종전 보증금의 정확히 1.05배였다. 59㎡ 첫 세대도 같은 길을 걸어 1억 199만 원에서 1억 4,663만 원이 됐다. ■ 옆집 민간 전세의 57%에서 31%로, 14년 동안 벌어진 간격 같은 기간 민간 84㎡ 전세 중위는 2012년 2억 4,000만 원에서 2026년 6억 원으로 2.5배가 됐다. 첫 세대 보증금은 36.9% 올랐다. 첫 세대 보증금을 민간 중위로 나눈 값은 0.574에서 0.371, 0.335, 0.321을 거쳐 0.314로 한 번도 오르지 않았다. 간격이 가장 빨리 벌어진 때는 민간 전세가 4억 3,000만 원까지 뛴 2012~2018년이다. 2028년 1월 마지막 재계약도 5%라면 1억 9,799만 원이 된다. 그다음은 20년 상한이다. 첫 계약이 2010년 1월이라면 만기는 2030년 초로 추정된다. 다만 2009년 말 입주분이라 2029년 말일 가능성도 남는다. ■ 서울 189개 묶음 가운데 낮은 순 6위, 계단이 가장 긴 단지 서울 2026년 전세 신고에서 같은 단지·같은 면적 안에 기관이 정한 같은 금액이 3번 이상 반복되고, 민간 순수전세도 3건 이상 있는 묶음은 189개(163개 단지)다. 이 묶음들에서 맨 아래 금액을 민간 중위로 나눈 값의 중위는 0.833, 하위 10%는 0.379였다. 이 단지 84㎡ 0.314는 낮은 쪽에서 6번째, 59㎡ 0.302는 4번째다. 첫 세대가 2009년 가격으로 출발해 계단이 가장 길고, 은평2지구 민간 전세가 그 뒤 2.5배 올랐기 때문이다. 서울 전체로 보면 공공 재계약으로 보이는 4,327건 중 86.4%가 정확히 5% 인상이었다. 민간 갱신요구권 사용 계약에서는 55.9%였다. 이 단지의 계단은 시장을 따라가지 않고 규칙을 따라 움직인다. ■ SH 재공급가는 오히려 내렸다, 출발 가설을 버린 이유 처음에는 SH 신규 보증금이 시세를 따라 오르면서 첫 세대와 신규 사이도 벌어진다고 보았다. 하지만 SH 공고를 확인해 보니 은평2지구 84㎡ 재공급가는 2024년 12월부터 4억 3,914만 원에 묶였다. 올해 4월과 8월 공고에서는 오히려 1.2% 내린 4억 3,368만 원이었다. 벌어진 쪽은 SH 신규와 민간 사이로, 신규가 민간 중위의 73.2% 수준이다. 언론이 인용한 「주변 전세와 최대 4억 4,447만원」은 마포구 평균 격차다. 은평구 평균은 3억 4,580만 원이다. 이 단지 첫 세대 기준 격차는 민간 중위로 재면 4억 1,144만 원, KB 일반가로 재면 4억 7,144만 원이다. 은평 평균보다 6,564만 원 이상 크다. ■ 대형은 서남쪽, 59·84㎡는 북동쪽 동에, 동별 매매가 차이는 확인되지 않았다 실거래 동 표기와 직방 매물 정보를 맞춰 보면 대형은 단지 서남쪽에 모여 있다. 167㎡는 310·311·313·314동, 134㎡는 312·315동이다. 중소형은 북동쪽이다. 84㎡는 316·317동과 318·319·322동, 59㎡는 319~322동에 있다. 59㎡ 매매 10건을 같은 분기 중위와 비교해 동별로 묶어 보면 동 평균 차이는 최대 3.47%포인트였다. 무작위로 1만 번 섞어 본 검정에서는 p=0.551로, 동 위치에 따른 차이는 확인되지 않았다. 임대 200세대가 어느 동·호인지는 SH, KB, 직방, 지도 자료 어디서도 확인하지 못했다. 직방 타입별 총세대에서 KB 일반세대를 빼 보면 59㎡ 73세대와 84㎡ 127세대로 추정된다. 임대차 신고에는 동이 없어 장기전세의 동 위치는 판정하지 않는다. ■ 매매는 KB 시세 상단에서, 전세는 KB 일반가보다 6,000만 원 아래에서 체결됐다 84㎡ 매매는 올해 5건, 중위 10억 3,000만 원이다. 3분기 2건 중위 10억 4,250만 원은 KB 일반가 10억 3,250만 원을 조금 넘는다. 반면 민간 전세 중위 6억 원은 KB 일반가 6억 6,000만 원보다 낮다. KB 매물 집계로는 전세 매물이 0건이다. 167㎡에서는 5월 7층 9억 7,000만 원 거래가 나머지 중위보다 34.5% 낮았다. 중개거래이지만 사유를 알 수 없어 판정하지 않는다. ■ 역까지 9~16분과 초등학교 279m, 그리고 판정하지 못한 것들 구파발역 2번 출구까지 도보 거리는 단지 북서쪽 끝에서 659m(9.2분), 동쪽 끝에서 1,120m(15.6분)다. 같은 단지 안에서도 7분 가까이 차이가 난다. 통학구역은 서울신도초이고 학교까지 279m, 신도중은 259m다. 직방 후기 49건은 2017년에 몰려 있다. 그때 남은 단점은 버스 노선이 적다는 것과 현관·옥상 방수 관리였다. 판정하지 못한 것도 있다. 첫 세대의 정확한 만기 연월, 2020년 2.2% 인상의 산식, 은평 2030년 만기 1,086가구에 이 단지가 들어가는지가 그렇다. 모두 SH가 동·호와 만기 명세를 공개하지 않아 확인할 수 없었다. ■ 첫 세대·민간 세입자·매수자, 2030년 초를 앞두고 각자 셈할 것 첫 세대 세입자라면 같은 단지 민간 전세로 옮길 때 4억 1,144만 원이 더 든다. 전세대출 4.35%로 치면 월 149만 원이다. 자격이 맞아 SH 재공급에 다시 들어가더라도 2억 4,512만 원이 더 든다. 민간 세입자는 KB 6억 6,000만 원이 아니라 실거래 6억 원을 협상 기준으로 삼으면 된다. 매수자는 84㎡ 10억 3,000만 원이 기준이다. 생애최초라도 대출 한도 6억 원 때문에 자기자본이 4억 3,000만 원 필요하다. 계약 전에는 SH 51차 공고에 이 단지 호수가 몇 개 나왔는지 확인할 것을 권한다. 다음 분기에는 84㎡ 민간 전세 중위가 5억 7,000만 원에서 6억 6,000만 원 사이에 머무는지를 본다.