고덕리엔파크3 전월세 82% 공공(Lab #41)

서울 강동구 상일동 고덕리엔파크3단지(2011년 준공, 2,283세대)의 2026년 전월세 신고 166건 중 136건은 공공임대였다. 84㎡ 전세 중위는 3억 7,406만 원으로 보이지만 민간 계약만 추리면 5억 5,000만 원이다. 이 글은 현장 방문기가 아니라 국토교통부 실거래 자료, KB부동산 단지 정보, 서울주택도시개발공사 공고, 언론 보도를 맞춰 본 자료 대조 분석이다. 현장 사진은 없고 함께 실린 카드는 모두 도표다. 실거래 신고는 취소되거나 정정될 수 있으며 이 글은 투자 권유가 아니다. 데이터 기준일은 강동구 임대차와 매매 모두 2026년 10월 9일 적재분이고, 최종 계약일은 임대차 9월 30일, 이 단지 매매 8월 29일이다. ■ 같은 84㎡ 전세가 3억 7,000만 원과 6억 원으로 갈리는 이유 이 단지는 분양 469세대와 공공임대 1,814세대가 한 단지 이름으로 묶여 있다. 장기전세와 국민임대 계약도 민간 계약과 똑같이 실거래로 신고되기 때문에 조회 화면에는 두 가격대가 섞여 나온다. 2026년 84㎡ 순수 전세 43건 중 34건은 장기전세 재계약으로 보증금이 2억 9,508만 원에서 3억 8,587만 원 사이였고, 민간 계약 9건은 4억 8,500만 원에서 7억 원 사이였다. 민간 가운데 새로 맺은 전세는 5억 원, 6억 원, 7억 원 세 건뿐이라 정확한 시세는 판정하지 않고 6억 원 안팎이라는 참고치만 둔다. 114㎡는 더 극단적이다. 분양 세대가 7세대뿐이어서 올해 신고된 30건이 전부 장기전세였다. ■ 계약기간이 23개월로 적힌 갱신은 공공임대였다 두 종류를 가른 잣대는 계약기간 표기다. 민간 계약은 2026년 4월부터 2028년 4월까지처럼 끝나는 달이 시작하는 달과 같게 적힌다. 공공임대 재계약은 2028년 3월까지로, 한 달 앞에서 끝나게 적힌다. 실제 기간은 똑같이 2년이고 적는 방식만 다르다. 서울 전체에서 이렇게 적힌 계약은 새 계약의 1.9%, 갱신요구권을 쓴 갱신의 2.4%에 그치는데, 갱신요구권을 쓰지 않은 갱신에서는 32.7%였다. 여기에 같은 단지에서 5건 이상 나온다는 조건을 더하면 서울 갱신 63,794건 중 11,031건, 17.3%가 걸린다. ■ 묶음 355개 단지를 KB와 맞추니 98.7%에 임대세대가 있었다 이 잣대가 맞는지 세 가지로 확인했다. 첫째, 걸린 단지 355곳 중 KB 단지 정보와 지번이 맞은 223곳을 보니 220곳에 임대세대가 있었다. 걸리지 않은 단지를 무작위로 250곳 뽑으면 이 비율은 17.7%다. 둘째, 걸린 계약의 전세 보증금은 같은 단지 같은 면적의 민간 새 전세보다 중위 52.3% 낮았다. 집주인과 세입자가 합의한 일반 갱신은 6.7%, 갱신요구권을 쓴 갱신은 10.0% 낮은 데 그친다. 셋째, 이 단지의 신고 가격이 공고문과 만 원 단위까지 같았다. 114㎡ 5억 8,560만 원 10건은 장기전세 49차 공고 가격이고, 49㎡ 보증금 4,442만 원에 월 32만 원은 국민임대 공고 가격이다. 5건이라는 기준을 2건에서 20건까지 바꿔도 보증금 격차는 51.8%에서 53.2% 사이에 머문다. ■ 갱신요구권 사용 53.3%라는 보도, 공공임대를 빼면 61.1% 서울경제는 9월 30일 올해 1월부터 8월까지 서울 아파트 전세 갱신 중 갱신요구권 사용 비중이 53.3%, 월세는 30.3%라고 전했다. 같은 기준으로 세면 53.9%와 30.8%로 거의 그대로 재현된다. 보도는 틀리지 않았다. 다만 공공임대 재계약은 공공주택특별법을 따르고 주택임대차보호법의 갱신요구권 조항이 적용되지 않는다는 법제처 해석이 있다. 쓸 수 없는 권리이니 신고서에는 전부 쓰지 않은 것으로 남는다. 이 묶음을 빼면 전세는 61.1%, 월세는 40.2%가 된다. 구별 차이는 더 크다. 갱신의 절반이 공공임대인 중랑구는 22.3%에서 45.9%로, 강동구는 45.6%에서 60.9%로 바뀌고, 공공 묶음이 한 건도 없는 광진구와 도봉구는 52%대 그대로다. ■ 집주인이 세금 혜택을 노려 5%만 올렸다는 가설은 버렸다 처음에는 갱신요구권을 쓰지 않았는데도 5% 이하로만 올린 갱신이 58.7%나 된다는 점에 주목했고, 임대료를 5% 안에서 올리면 양도세 혜택을 주는 제도 때문이라고 짐작했다. 공공임대를 빼자 이 비율은 45.7%로 내려갔고, 그중 14.1%포인트는 한 푼도 올리지 않은 동결이었다. 남은 계약에서 세금 혜택 때문인지를 가려낼 자료가 없어 이 가설은 버린다. 공공임대 재계약은 86.0%가 정확히 5% 근처에 몰려 있었다. ■ 판정하지 못한 것과 자료의 빈 곳 강동구 임대차 자료는 1월부터 7월까지 매달 950행 안팎에서 끊겨 있어 이 글의 건수는 모두 실제보다 적은 하한이다. 그래서 건수 대신 계약 한 건마다 붙은 속성의 비율로 판단했고, 비율이 보도와 1%포인트 안에서 맞는 것을 확인했다. 2025년 계약에는 계약기간과 갱신요구권 항목이 비어 있어 지난해는 같은 잣대를 쓰지 못했다. 임대세대가 없다고 나오는데 묶음에 걸린 단지 3곳, 5건 미만으로 흩어진 778건의 정체, 계약기간이 26개월로 적히는 이유는 판정하지 않는다. ■ 매매는 강동구 74개 단지 중 38위, 1년 새 18.7% 올랐다 매매로 넘어가면 평범한 중간 단지다. 2026년 1월부터 9월까지 84㎡ 매매 중위는 12억 9,300만 원으로 강동구에서 3건 이상 거래된 74개 단지 중 38위다. 3분기 4건의 중위는 13억 9,500만 원이고 1년 전 같은 분기 11억 7,500만 원보다 18.7% 높다. 최고가는 8월 6일 14층 14억 4,600만 원이다. 시세보다 4억 원 넘게 낮은 7억 원, 8억 1,000만 원, 8억 원 거래 세 건은 사유를 알 수 없어 중위에서 뺐다. 지난해 해제된 3건은 모두 같은 날짜와 금액으로 다시 신고돼 등기까지 끝난 정정 신고였다. 민간 새 전세 6억 원을 기준으로 한 전세가율은 43%이고, 공공임대가 섞인 수치로 계산하면 26.8%로 잘못 나온다. ■ 강일역은 서쪽 끝에서 567m, 남쪽 끝에서 947m 가장 가까운 역은 5호선 강일역 4번 출구다. 상일동역은 서쪽 끝에서도 747m로 더 멀다. 강일역까지 도보 시간은 동 위치에 따라 5분에서 13분으로 갈린다. 강명초등학교와 강명중학교는 서쪽 끝에서 300m 안쪽이지만 남쪽 끝에서는 650m에서 790m다. 중학교는 학교군 배정이라 확정이 아니다. 대형마트는 걸어서 24분 이상, 종합병원은 25분 거리다. 9호선 4단계는 2028년 개통 목표로 공사 중이지만 종점이 걸어서 30분 넘게 떨어진 고덕비즈밸리 쪽이라 이 단지의 역세권 호재로 계산하면 안 된다. ■ 지상 주차장이 없고, 장기전세는 2031년에 20년 만기가 온다 공고문에는 지상 주차장이 없고 지하주차장 입구 높이 때문에 대형 차량이 못 들어갈 수 있다고 적혀 있다. 세대당 주차는 1.14대다. 직방 후기 76건은 모두 2017년에서 2019년 사이 글이고 그 뒤로는 한 건도 없다. 76건 중 44건이 층간소음을, 15건이 겨울 결로를 꼽았다. 서울시는 8월 25일 장기전세 20년 만기 때 퇴거가 원칙이며 연장이나 분양 전환은 없다고 밝혔다. 이 단지의 최초 입주는 2011년이라 만기는 2031년이다. 84㎡ 13억 9,500만 원을 기준으로 일반 무주택자는 5억 5,800만 원까지 빌릴 수 있어 자기 돈 8억 3,700만 원이 필요하고, 월 상환액은 금리 4.66%에서 288만 원이다. 계약 전에는 보려는 집이 분양 동인지, 차가 지하주차장에 들어가는지, 겨울 결로 흔적이 있는지를 확인해야 한다. 다음 분기에는 84㎡ 매매 중위가 13억 6,000만 원에서 14억 6,000만 원 사이에 머무는지, 민간 전세가 5억 4,000만 원 위를 지키는지를 다시 잰다.