상계주공7 직거래 6건, −37%(Lab #42)

서울 노원구 상계동 상계주공7단지(1988년 준공, 2,634세대)에서 2026년 매매 125건 중 6건은 중개사 없는 직거래였다. 45㎡ 한 채는 3억 6,000만 원, 같은 시기 중개 거래 중위는 5억 7,500만 원이다. 이 글은 현장 방문기가 아니라 국토교통부 실거래 신고, KB 단지 정보와 실거래 목록, 언론 보도를 맞대어 본 자료 대조 분석이다. 현장 사진은 없고 함께 실린 카드는 모두 도표다. 실거래 신고는 취소되거나 정정될 수 있으며 이 글은 투자 권유가 아니다. 데이터 기준일은 2026년 10월 11일로, 서울 매매는 10월 10일 적재분(최종 계약일 10월 8일)까지 썼고 노원구 9월 계약은 9월 24일 이후 적재가 멈춰 있어 이 단지의 3분기 값은 KB 목록으로 채웠다. ■ 직거래 6건 가운데 5건이 같은 면적 중개 거래보다 12~37% 쌌다 여섯 건을 계약일 앞뒤 석 달의 같은 면적 중개 거래 중위와 나란히 놓았다. 1월 29일 45㎡ 7층 3억 6,000만 원은 37% 낮고, 3월 27일 41㎡ 3층 3억 9,000만 원은 30% 낮다. 같은 날 다른 동의 59㎡ 8층은 6억 원으로 19% 낮았다. 7월 49㎡ 14층은 12%, 8월 45㎡ 14층은 19% 낮았고, 8월 14일 59㎡ 7층 8억 원만 중위보다 3% 높았다. 여섯 건 모두 KB 목록에서 해제되지 않은 거래로 확인된다. 누가 누구에게 팔았는지는 신고 자료에 없어서 가족 간 거래라고 단정하지 않는다. 확인되는 것은 중개사가 없었다는 사실과 가격 차이뿐이다. ■ 서울 593건을 같은 잣대로 재니 직거래는 중위 22.2% 낮았다 2026년 서울 아파트 매매 47,586건 중 개인끼리의 직거래는 1,181건, 2.48%다. 이 가운데 같은 단지·같은 면적에 중개 거래가 세 건 이상 있어 맞댈 수 있는 593건을 쟀다. 중개 거래끼리는 91.6%가 중위의 위아래 10% 안에 들었는데 직거래는 26.3%만 들었다. 20% 넘게 싼 거래가 53.8%, 30% 넘게 싼 거래가 32.7%였다. 두 비율을 나누면 직거래 가운데 시세대로 거래된 몫은 열 건 중 세 건쯤으로 추정된다. 비교 기간을 한 달에서 여섯 달까지, 최소 건수를 세 건과 다섯 건으로 바꿔 여섯 번 다시 재도 중위는 21.2~23.3% 사이였다. ■ 한 단지의 올해 최저가 여덟 중 하나는 직거래였다 같은 단지·같은 면적에 올해 거래가 다섯 건 이상인 2,881개 묶음에서 가장 싼 거래가 직거래인 경우는 378개, 13.1%였다. 그 묶음들에서 직거래가 차지하는 거래 비중은 1.95%이니 6.7배다. 직거래가 한 건이라도 낀 묶음만 보면 최저가가 직거래일 확률이 71.7%였다. 이 단지에서도 분기 중위는 직거래를 넣든 빼든 400만 원 안에서 움직였지만 최저가는 직거래가 정했다. 하락 거래나 최저가 기사를 읽을 때 거래 유형 칸을 함께 봐야 하는 이유다. ■ 증여세 문턱 30%에 몰릴 것이라는 처음 가설은 버렸다 가족에게 시세보다 싸게 넘길 때 세법은 차액이 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액을 넘는 부분에 증여세를 매긴다. 그래서 할인이 30% 바로 앞에 몰릴 것이라 보고 시작했다. 결과는 28~32% 구간이 63건, 이웃 구간 평균이 53.5건으로 1.18배에 그쳐 우연 범위였다. 모두가 정확히 30%를 깎았는데 시세 추정 오차로 번졌다는 설명도 모의실험과 맞지 않았다. 대신 보이는 것은 완만한 모양이다. 시세 10억 원 미만에서는 시세가 1억 원 오를 때 차액이 3,300만 원씩 커졌고, 10억 원 이상에서는 차액의 47%가 3억~5억 원에 모였다. 저층이어서, 오래된 단지여서라는 설명은 설명력이 1%대였고, 의미 없는 가짜 변수 네 개는 0.5% 아래였다. ■ 9월 직거래 12.9%는 공공기관 매수, 양도세 중과 뒤 66% 급감은 43.5%였다 내부 자료에서 9월 서울 직거래 비중이 12.9%로 뛰어 보였지만 158건 중 98건이 공공기관이 사들인 물량이었고 개인 간 직거래는 3.13%였다. 헤럴드경제(6월 18일)는 5월 10일 다주택자 양도세 중과 재개 뒤 40일간 개인 간 직거래가 486건에서 163건으로 66% 줄었다고 보도했다. 지금 다시 세면 395건에서 223건, 43.5% 감소다. 같은 기간 중개 거래도 27.0% 줄어 직거래 비중은 3.56%에서 2.75%로 내려간 정도다. 할인 깊이는 그 전 22.0%, 그 뒤 22.4%로 같았다. 세계일보(5월 3일)의 4월 직거래 비중 5.15%도 신고가 덜 찬 시점의 값이었고 최종은 3.79%다. 직거래는 계약에서 등기까지 중위 29일로 중개 거래 71일보다 훨씬 빨라 신고도 먼저 들어오는 것으로 보인다. 매일경제(10월 6일)의 전국 직거래 8만 397건, 12.7%는 부동산 전체 기준이라 서울 아파트 수치와 견주지 않았다. ■ 판정하지 못한 것, 직거래의 절반과 세법상 시가 직거래 1,181건 중 588건은 맞댈 중개 거래가 없어 뺐다. 대부분 올해 거래가 열 건 안 되는 소규모 단지여서 이 글의 결론은 중대형 단지에만 해당한다. 세법이 쓰는 시가는 유사 매매 사례와 감정가로 정해져 여기서 쓴 중위와 다르므로 문턱 효과는 가려내지 못했다. 직거래 해제율이 5.64%로 중개 거래 2.42%의 두 배를 넘지만 사유는 자료에 없다. KB 목록에만 있는 9월 8일 58㎡ 2층 5억 400만 원은 거래 유형을 확인할 수 없었다. 거래 유형 표시는 2026년 계약부터 있어 지난해와 비교하지 못했다. ■ 45㎡는 노원 14개 단지 중 1위, 1년 상승률은 노원 중위의 두 배 3분기 중개 거래 중위는 41㎡ 6억 원, 45㎡ 6억 2,000만 원, 49㎡ 7억 5,000만 원, 58~59㎡ 8억 원이다. 4~9월 같은 면적끼리 비교하면 45㎡는 노원구 14개 단지 중 1위, 49㎡는 27개 중 3위, 58~59㎡는 86개 중 19위다. 같은 단지·같은 면적끼리 비교한 1년 상승률은 14.8%로 노원 131개 단지 중 20위이고, 노원 중위 7.0%의 두 배, 서울 중위 16.5%에는 못 미친다. 올해 거래의 46%가 6억 원 이하이고 5억 9,000만~6억 원에 18건, 바로 위 1,000만 원 구간에는 1건뿐이다. ■ 남쪽 끝은 7호선 노원역 127m, 북쪽 끝은 마들역 423m가 더 가깝다 단지가 남북으로 535m쯤 뻗어 있다. 남쪽 끝에서는 7호선 노원역 3번 출구가 127m, 4호선 9번 출구가 274m다. 북쪽과 서쪽 끝에서는 노원역이 650~830m이고 7호선 마들역이 410~420m로 더 가깝다. 초등학교는 상계초가 동쪽 끝에서 302m, 상월초가 서쪽 끝에서 407m(학교 부지 중심 기준)이며 배정 학교는 확인하지 못했다. 중계동 은행사거리 학원가는 걸어서 25~31분이다. ■ 복도식에 욕실 하나, 재건축은 추진위 단계, 계약 전에 볼 것 전 세대가 복도식이고 욕실이 하나이며 방 세 개는 79㎡ 240세대뿐이다. 주차는 지상만 1,944대, 세대당 0.73대다. 직방 후기 99건의 단점은 복도식 방음, 노후 배관, 주차, 대로변 소음으로 모이는데 80%가 2017년 글이다. 재건축은 2026년 6월 재건축진단 D등급, 9월 10일 추진위원회 승인까지 왔고 정비구역 지정과 분담금은 정해지지 않았다. 투기과열지구라 조합 설립 뒤에 사면 조합원 자격을 얻지 못할 수 있다. 45㎡ 6억 2,000만 원을 일반 무주택자가 사면 대출 2억 4,800만 원에 자기자본 3억 7,200만 원, 월 상환 128만 원쯤이다. 계약 전에는 보려는 동에서 두 역까지 걸어 보고, 평일 밤 주차와 대로변 소음을 확인하고, 실거래 목록의 거래 유형을 본다. 다음 분기에는 45㎡ 중위가 6억~6억 6,000만 원에 머무는지, 서울 직거래 가운데 10% 넘게 싼 비중이 66~79%로 유지되는지 다시 잰다.