크레시티 59㎡=84㎡의 92%(Lab #44)

서울 동대문구 전농동 래미안크레시티(2014년 준공, 2,397세대)의 전용 59㎡는 2026년 3분기 중위 16억 2,000만 원에 거래됐다. 같은 분기 84㎡ 중위 17억 5,250만 원의 92.4%로, 두 평형 사이가 10년 만에 가장 좁다. 이 글은 현장 방문기가 아니라 국토교통부 실거래 수집본, KB 실거래 목록과 시세, 지도 경로 계산을 대조한 자료 분석이다. 함께 실린 카드 12장은 자료를 정리한 도표이고 현장 사진은 없다. 실거래는 취소·정정될 수 있으며 이 글은 투자 권유가 아니다. 데이터 기준일은 수집일 2026년 10월 10일, 동대문구 최종 계약일 10월 7일이며, 이 단지의 9월 거래는 수집본에 없어 KB 목록으로 채웠다. ■ 먼저 결론: 59㎡와 84㎡의 차이는 1억 3,250만 원까지 줄었다 3분기 중위로 보면 59㎡ 16억 2,000만 원, 84㎡ 17억 5,250만 원이다. KB 일반가도 59㎡ 15억 9,500만 원, 84㎡ 17억 6,000만 원으로 비슷한 거리다. 한 줄 판단은 이렇다. 59㎡ 값에는 규제기 소형 수요가 이미 들어 있고, 84㎡는 2021년 고점 17억 원을 3.1% 넘은 수준이라 이 단지 안에서 덜 오른 쪽은 84㎡다. ■ 10년 동안 0.80~0.88이던 59㎡÷84㎡가 2026년 0.904로 범위를 벗어났다 KB 연간 중위로 59㎡ 값을 84㎡ 값으로 나누면 2016~2025년에는 0.803~0.878 사이에 머물렀다. 거래가 세 건뿐인 2022년은 뺀 값이다. 눈여겨볼 해는 2021년이다. 직전 상승장의 정점이었는데 비율은 0.803으로 오히려 가장 낮았고, 금액 차이는 3억 1,500만 원까지 벌어졌다. 2026년은 0.904, 3분기만 보면 0.924다. 반기로 끊으면 2025년 하반기 0.825에서 2026년 상반기 0.907로 한 번에 뛰었다. ■ 59㎡는 2025년 9월에, 84㎡는 12월 30일에야 2021년 고점을 되찾았다 59㎡의 2022년 이전 최고가는 2021년 12월 13억 5,200만 원이었다. 2025년 9월 7일 13억 5,500만 원으로 처음 넘었고, 지금 3분기 중위는 그 고점보다 19.8% 높다. 84㎡는 2021년 9월 17억 원이 기준이었다. 같은 값이 다시 나온 날은 2025년 12월 30일로, 4년 3개월이 걸렸다. 121㎡는 9월 21일 18층이 22억 원에 신고돼 새 최고가를 썼다. ■ 2014년 준공인데 동대문구 84㎡ 값 79개 단지 중 3위, 타입별 차이는 1.5% 안이다 2026년 84㎡ 중위는 17억 3,250만 원, 전용 3.3㎡당 6,740만 원이다. 앞에는 2023년 준공 청량리역롯데캐슬 SKY-L65(19억 2,500만 원)와 2022년 준공 래미안엘리니티(17억 7,000만 원)만 있다. 서울 1,526개 단지로 넓히면 297위다. KB가 붙인 타입으로 84㎡를 나눠도 84A 17억 3,600만 원, 84B 17억 1,000만 원, 84C 17억 4,750만 원으로 타입 프리미엄은 보이지 않는다. 59㎡는 KB가 세 타입을 한 묶음으로 기록해 비교할 수 없었다. ■ 청량리 쪽 북동 3xx동이 더 비싸지는 않았고, 답십리역은 남쪽 끝에서도 13분이다 지도 경로로 재면 단지 중심에서 청량리역 코레일 지상 출구까지 694m, 약 9.3분이다. 1호선 출구는 956m로 더 멀고, 답십리역은 중심에서 19분, 가장 가까운 남쪽 끝에서도 974m에 13분이다. 올해 동 정보가 붙은 거래를 같은 면적·같은 분기 중위와 맞대면 중앙~남쪽 2xx동은 +1.6%, 청량리 쪽 3xx동은 −1.0%였다. 다만 표본이 29건이고 3xx동은 8~17층의 낮은 동이라 층과 섞여 있다. 역에 가까운 동이 더 비싸다는 근거는 찾지 못했다. ■ 서울 341개 단지도 넷 중 셋에서 59㎡가 더 올랐고, 15억 대출 한도 설명은 버렸다 같은 단지·같은 면적끼리 비교하면 서울 341개 단지의 59㎡÷84㎡ 중위는 2025년 상반기 0.845에서 2026년 2·3분기 0.883이 됐다. 59㎡가 더 오른 단지가 75.4%다. 다만 금액 차이 중위는 1억 6,450만 원에서 1억 5,500만 원으로 거의 그대로였다. 처음 의심한 원인은 대출 한도였다. 84㎡가 15억 원을 넘는 134개 단지와 안 넘는 207개 단지의 비율 변화는 +0.0430과 +0.0410으로 같았고, 무작위로 1만 번 섞어 본 검정에서 p=0.86이 나왔다. 크레시티도 세 평형이 모두 15억 원을 넘어 같은 4억 원 한도 안에 있다. ■ 기사 속 「전고점 이상 54.7%」, 이 단지에서는 24건 중 22건이었다 직방은 2025년 말까지의 최고가를 기준으로 서울 3분기 거래의 54.7%, 동대문구의 81.9%가 그 값을 넘었다고 발표했다. 같은 정의로 크레시티 KB 거래를 세면 3분기 24건 중 22건, 91.7%다. 기준을 2025년 한 해 최고가로만 줄이면 서울은 79.3%가 된다. 노원구는 셋 중 하나도 안 되던 비중이 다섯 중 넷으로 뛴다. 2021년 고점이 남아 있는 지역일수록 기준 창에 따라 숫자가 크게 달라진다는 뜻이다. ■ 판정하지 못한 것: 9월 거래의 성격, 동 위치 효과, 학군 9월 거래 6건은 수집본에 없어 KB 목록으로 값을 채웠지만 직거래 여부는 알 수 없다. 5·6·8월도 수집이 중간에 멈춰 건수는 하한으로만 읽었다. 4월 직거래 1건(84㎡ 15억 원, 분기 중위보다 12.7% 낮음)은 계산에서 뺐다. 초등학교는 전곡초·전농초 공동통학구역으로 표기돼 있고 동대문중이 180m 거리지만, 학업 자료를 확인하지 못해 학군 점수는 낮게 뒀다. 직방 후기 64건은 2022년 이후 한 건도 없고, 단점은 역까지 거리, 일반 도로가 지나는 개방형 단지, 도로변 저층 소음, 주변 학군과 상권으로 모인다. ■ 59㎡와 84㎡ 사이에서 고민한다면 계약서 앞에서 꺼낼 숫자 59㎡를 보는 사람은 지금 차이 1억 3,250만 원이 2016~2025년 평균 격차 1억 8,900만 원보다 좁다는 점을 먼저 따질 일이다. 84㎡를 보는 사람에게는 호가 18억 원 위에서 방 크기와 수납 차이를 얼마로 칠지가 기준이다. 팔려는 쪽에서 보면 59㎡ 3분기 중위는 2025년 말 최고가 15억 500만 원보다 7.6% 높다. KB 일반가보다 높은 호가라면 최근 거래로 근거를 확인해야 한다. 세입자에게는 84㎡ 신규 전세 7억 9,000만 원, 갱신 7억 2,450만 원이 기준선이다. 계약 전에는 토지거래허가 연장 여부와 4억 원 대출 한도를 확인하고, 다음 분기에는 비율이 0.88 아래로 내려오는지를 지켜볼 만하다.