서울 정비구역 20곳 추가 이주비 금리 강남4구 연 5.07%·비강남 5.43%…상계1구역 연 6%
원문 보기 · hankyung.com· 기본 이주비 강남4구 연 3.78% vs 그 외 연 4.1%
· 추가 이주비 강남4구 연 5.07% vs 비강남 연 5.43%
· 상계1구역 연 6%·방화3구역 연 5.8%·신반포12차 연 6.3%
· 올해 이주 대상 2만4844가구, 2028년 4만5256가구 전망
· HF 추가 이주비 보증상품 신설 검토, 시행은 내년 이후 유력
· 서울시, 조합원 분양가 기준 이주비 한도 산정 건의
사진: 한국경제정동만 국민의힘 의원이 서울시에서 받은 주요 정비사업 이주비 대출 금리 현황에 따르면 서울 정비구역 20곳 중 강남4구 9곳의 기본 이주비 금리는 평균 연 3.78%로, 그 외 11곳 연 4.1%보다 0.3%포인트가량 낮았다. 시공사 신용보강으로 조달하는 추가 이주비는 강남4구 평균 연 5.07%, 비강남권 평균 연 5.43%로 격차가 더 벌어졌다. 강남4구에서는 송파구 가락미륭이 추가 이주비에도 기본과 같은 연 4.1%를 적용받았고, 소규모인 서초구 신반포12차 연 6.3%를 빼면 모두 연 5.2% 이하였다.
비강남권은 노원구 상계1구역 연 6%, 강서구 방화3구역 연 5.8%, 동작구 노량진3구역 연 5.5%, 관악구 봉천4-1-3구역 연 5.4%였다. 상계2구역은 연 5.5~7% 범위에서 금리를 협의하고 있다. 송파구 잠실우성4차는 연 4.9%, 가락삼익맨숀은 연 4.7%로 비강남권 주요 구역보다 낮았다.
격차의 배경은 담보 가치로, 시세가 높은 강남 재건축은 종전 자산 담보만으로 한도를 넉넉히 확보하지만 빌라·단독주택이 많은 강북 재개발은 추가 이주비 의존도가 커진다. 서울시 집계로 올해 이주 중이거나 앞둔 정비구역 거주 가구는 2만4844가구이고, 내년 1만3446가구, 2028년 4만5256가구로 예상된다. 사업시행인가를 받은 대치 은마 4424가구와 잠실주공5단지 3930가구도 관리처분인가 뒤 내년 이주에 들어간다.
정부는 한국주택금융공사의 추가 이주비 대출 보증상품 신설을 검토하고 있지만 시행은 내년 이후가 유력하다. 서울시는 이주비 한도를 종전 자산이 아닌 조합원 분양가 기준으로 산정하도록 제도 개선을 정부에 건의했다.
배경
서울시는 2031년까지 정비사업으로 31만 가구를 착공하겠다는 목표를 내걸었고 정부도 공급 확대를 핵심 과제로 삼고 있다. 하지만 철거와 착공은 조합원 전원이 집을 비워야 가능해, 이주 자금 조달이 사업 속도를 가르는 병목으로 떠올랐다. 담보 가치가 낮은 강북 재개발일수록 고금리 추가 이주비 의존도가 커지는 구조다. 기본 이주비는 가구당 최대 6억원 규제도 받고 있다.
시장에 주는 의미
이주를 앞둔 강북 재개발 조합원은 기본·추가 이주비 금리와 한도를 시공사 계약 조건과 함께 확인해 이자 부담을 미리 계산해야 한다. 상계2구역·북아현2구역처럼 금리를 협의 중인 곳은 확정 조건이 분담 여력에 직접 영향을 준다. 정부의 공적 보증 상품은 내년 이후 시행이 유력하니 이주 시점과 비교해 봐야 한다. 서울시가 건의한 분양가 기준 한도 산정이 받아들여질지도 지켜볼 대목이다.
자주 묻는 질문
- Q. 기본 이주비와 추가 이주비는 어떻게 다른가요?
- 기본 이주비는 종전 자산을 담보로 은행이 내주는 대출이고, 추가 이주비는 시공사가 신용보강을 거쳐 조달하는 대출이라 금리가 더 높습니다.
- Q. 강남과 강북 이주비 금리 차이는 얼마나 되나요?
- 추가 이주비 평균 기준 강남4구 연 5.07%, 비강남권 연 5.43%이며 구역별로는 연 4.1%부터 연 6%대까지 벌어집니다.
- Q. 왜 강북 재개발 금리가 더 높나요?
- 빌라·단독주택 위주라 담보 평가액이 낮아 은행 대출만으로 이주 자금을 맞추기 어렵고, 금리가 높은 추가 이주비 비중이 커지기 때문입니다.
- Q. 정부 대책은 있나요?
- 한국주택금융공사의 추가 이주비 대출 보증상품 신설이 검토되고 있으나 내년 이후 시행이 유력해 당장 이주할 가구에는 적용이 어렵습니다.