입주 전 사전점검 체크리스트 — 신축·기존 주택 공통

신축 아파트는 입주 지정 기간 전에 입주예정자가 세대를 방문해 공사 상태를 점검하는 사전점검(사전방문) 기간을 둡니다. 점검 날짜·시간·접수 방법은 시행사·시공사가 보내는 안내문에 적혀 있으며, 전기·수도·가스가 그날 들어오는지도 안내문으로 확인합니다.

발견한 하자는 현장 접수대나 안내된 앱·서면으로 접수하고 접수증(접수 번호)을 보관합니다. 접수한 하자는 사업주체가 보수 계획을 알리고 입주 전까지 보수하는 것이 원칙이며, 보수 완료 여부는 입주 때 다시 확인합니다.

하자보수 책임기간은 공동주택관리법 시행령이 공종별(마감·설비·구조 등)로 따로 정하고 있어 연수가 하나가 아닙니다. 입주 뒤 드러난 하자도 책임기간 안이면 관리사무소·입주자대표회의를 통해 보수를 청구할 수 있고, 다툼이 있으면 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회를 이용할 수 있습니다.

현관에서는 도어락 작동과 문 닫힘, 신발장 문을 봅니다. 거실과 방에서는 창호를 모두 열고 닫아 걸림이 없는지, 창틀과 벽 모서리에 결로·곰팡이 흔적이 없는지, 바닥에 수평계나 구슬을 놓아 기울기를 확인하고 벽지 들뜸·오염·찢김을 찾습니다.

주방과 욕실에서는 수전을 모두 틀어 수압과 온수를 확인하고, 물을 받았다가 한 번에 빼서 배수 속도를 봅니다. 싱크대 하부장 바닥과 욕실 천장 점검구 안쪽은 누수 흔적이 가장 먼저 보이는 자리이므로 손전등으로 비춥니다. 타일은 두드려 들뜬 소리가 나는 곳을 표시합니다.

설비는 콘센트마다 충전기나 테스터를 꽂아 전기가 오는지, 전등 스위치가 모두 작동하는지, 보일러가 점화되고 온도 조절기가 반응하는지, 환기구에 휴지를 대어 바람이 드는지를 확인합니다. 발코니는 배수구에 물을 부어 빠지는지와 난간·방충망 고정 상태를 봅니다.

가구·가전이 들어오기 전 빈 상태가 하자를 찾기 가장 쉬운 때입니다. 점검은 낮에 해서 채광과 외부 소음도 함께 확인하고, 두 사람이 역할을 나누어 한 사람은 점검, 한 사람은 기록을 맡으면 빠뜨리는 항목이 줄어듭니다.

하자는 어느 방 어느 위치인지 알 수 있게 넓게 한 장, 가까이 한 장을 찍습니다. 마스킹테이프를 붙여 위치를 표시하고 번호를 적어 두면 접수 목록과 사진을 맞추기 쉽습니다.

창호 걸림·수압·배수·보일러처럼 사진으로 남지 않는 작동 상태는 동영상으로 찍습니다. 촬영 날짜가 남는 설정을 켜 두면 입주 후 생긴 하자와 구분하는 근거가 됩니다.

사진·동영상·하자 목록·접수증은 한 폴더에 모아 입주 후 보수 확인 때까지 보관합니다. 기존 주택이라면 같은 기록이 잔금 전 수리 요청과 특약의 근거가 됩니다.

기존 주택은 잔금 전 마지막 방문에서 위와 같은 항목을 그대로 확인합니다. 매도인의 짐이 빠진 뒤에 보면 가구 뒤 벽지·바닥의 누수 흔적과 곰팡이가 드러나므로, 가능하면 짐이 나간 상태에서 방문하는 것이 기준입니다.

하자를 발견하면 잔금 전에 매도인이 수리할지, 수리비만큼 감액할지, 현 상태 그대로 인수할지를 정해 계약서 특약이나 별도 합의서로 남깁니다. 말로만 한 약속은 잔금 뒤에 확인할 방법이 없습니다.

민법은 매수인이 몰랐던 하자에 대해 매도인의 하자담보책임을 정하고 있지만, 어디까지가 하자인지와 비용 분담은 사안마다 달라 분쟁이 잦습니다. 계약 전에 특약으로 범위를 정하는 것이 분쟁을 줄이는 방법이고, 분쟁이 생기면 법률 전문가와 상담합니다.