신내데시앙포레 월세 3.1%p(Lab #53)

서울 중랑구 신내데시앙포레(2013년 준공, 1,896세대)는 세대의 62.0%가 SH 임대다. 중랑구 월세 비중은 9.72%포인트 올랐지만 민간 계약만 보면 3.1%포인트로 서울 25개 구 중 24위에 그쳤다. 이 글은 현장 방문기가 아니라 국토교통부 실거래 신고를 모은 이 글의 실거래 수집본과 KB부동산 시세·실거래 목록, 지도 자료를 대조한 분석이다. 현장 사진은 없으며 첨부 카드 12장은 모두 자료를 정리한 도표다. 실거래는 취소·정정될 수 있고 이 글은 투자 권유가 아니다. 데이터 기준일은 수집일 2026년 10월 20일, 최종 계약일 2026년 10월 16일(임대차)이며 KB 시세도 같은 날 기준이다. ■ 중랑구 월세 기록, 대부분은 임대 전용 단지 몫 연합뉴스는 20일 서울부동산정보광장 자료를 인용해 중랑구 아파트 월세 비중이 올해 1~9월 64.9%로 작년보다 20.3%포인트 높아져 상승폭이 서울에서 가장 컸다고 보도했다. 이 글의 수집본으로 신고가 끝난 1~4월과 7월만 맞대면 중랑구 월세 비중은 50.76%에서 60.48%로 올랐다. 집계 범위는 다르지만 방향은 보도와 같다. 차이는 내용에서 나온다. 2년 동안 신고가 10건 이상이고 계약의 95% 이상이 월세인 임대 전용 단지 25곳이 2026년 중랑구 임대차 신고의 33.0%를 차지했다. 청년안심주택과 공공·민간 임대 단지들이다. 이 단지들의 신규 입주와 비중 확대만으로 8.7%포인트가 설명된다. 이투데이도 같은 날 상봉역 주변 청년안심주택 3곳 1,432가구의 신규 계약을 주원인으로 꼽았다. ■ 민간 계약만 보면 상승폭 서울 24위 임대 전용 단지를 빼고, 보증금이 백만 원 단위로 떨어지지 않는 기관 계약과 SH 재계약 묶음까지 빼면 중랑구 월세 비중은 37.95%에서 41.01%로 3.1%포인트 오르는 데 그쳤다. 원값 기준 2위였던 순위가 민간 계약 기준으로는 25개 구 중 24위로 내려간다. 7월 한 달만 비교해도 3.3%포인트로 21위였다. 서울 전체는 사정이 다르다. 같은 방식으로 걸러도 상승폭이 6.5%포인트에서 6.3%포인트로 거의 줄지 않았다. 서울 세입자의 월세 이동은 실제로 일어나고 있지만, 중랑구의 기록적 상승은 상당 부분 새 임대 공급이 통계에 더해진 결과로 분석된다. ■ 단지 신고 임대차 411건 중 387건이 SH 몫 신내데시앙포레는 SH 신내3지구 2단지로 분양 720세대, 장기전세 475세대, 국민임대 701세대가 한 단지에 섞여 있다. 분양 세대가 전체의 38.0%에 불과한 소셜 믹스 단지다. 2026년 수집본에 이 단지 이름으로 신고된 임대차 411건 가운데 387건(94.2%)이 기관 계약의 특징을 보였다. 2월에 몰린 225건 중 212건은 계약기간 23개월 갱신으로, SH의 2년 재계약 주기와 맞아떨어졌다. SH 재계약 84㎡ 전세 보증금 중위는 2억 3,310만 원으로 민간 84㎡ 전세 중위 5억 200만 원의 46.4% 수준이다. 단지 이름으로 전월세 평균을 내면 민간 시세가 절반 가까이 낮게 보이는 셈이다. 민간 계약은 24건뿐이어서 단지 자체의 월세 비중 변화는 판정하지 않았다. ■ 민간 84㎡ 전세 5억 원대, 전세가율 61.9% KB 실거래 목록에서 SH 재계약을 뺀 2026년 민간 84㎡ 전세 중위는 5억 1,700만 원(10건)이다. KB 매매 일반가 8억 3,500만 원과 비교한 전세가율은 61.9%다. KB 시세 일반가는 전세 5억 3,000만 원, 월세는 보증금 5,000만 원에 월 180만~200만 원이다. 신고된 민간 계약과 시세가 크게 어긋나지 않는다는 뜻이다. 전세보증금의 80%를 연 4.35%로 빌리면 이자는 월 149만 9,000원이다. 정책 대출인 버팀목은 수도권 보증금 3억 원 이하가 조건이어서 이 단지 민간 전세에는 해당하지 않는다. 대출 전세와 KB 월세의 월 부담이 비슷한 수준이라는 점이 세입자 선택의 기준이 된다. ■ 84㎡ 매매 1년 9.66% 상승, 같은 가격대보다 낮아 84㎡ 매매 중위는 1년 전 2·3분기 7억 2,950만 원에서 올해 같은 기간 8억 원으로 9.66% 올랐다. 같은 거래를 여러 번 다시 뽑아 계산하면 상승률은 3.4%에서 13.33% 사이에 놓인다. 같은 단지·같은 면적끼리 비교한 서울 1,453개 단지 가운데 비슷한 가격대 단지의 중위 상승률은 14.49%였다. 신내데시앙포레는 가격대가 설명하는 몫보다 덜 오른 셈이다. 이웃 신내우디안1단지 84㎡도 같은 기간 9.72% 올랐다. 두 단지 84㎡의 반기 중위 가격비는 2014년 이후 0.94~1.06 범위에서 움직였고 2026년 상반기에도 1.004였다. 같은 지구 두 단지가 10년째 한 값으로 움직이고 있다는 뜻이다. ■ 분양 거래 확인된 동은 12개, 동 위치별 값 차이는 없어 KB 등기 동 정보로 2023년 이후 분양 거래가 확인된 동은 201~207동과 213·215·217·221·222동 12개다. 나머지 11개 동은 분양 거래가 없어 임대동으로 추정되지만 공고문으로 확정하지는 못했다. 작은 평형과 큰 평형 거래는 207·213·215·217동에서만 나왔다. 단지 중앙과 남쪽의 몇 개 동에 평형이 섞여 있다는 뜻이다. 84㎡ 거래 71건을 신내역에 가까운 서쪽 동과 동쪽 동으로 나눠 분기 중위와의 차이를 비교한 결과 두 쪽 모두 0.0%였다. 층은 1~3층이 10층 이상보다 3.71% 낮았지만 시점만으로 설명되는 몫이 커 층 보정은 하지 않았다. ■ 신내역 도보 13~23분, 후기는 교통·상권·소음 지적 단지 서쪽 끝에서 신내역 1번 출구까지 도보 977m(13.0분), 동쪽 끝에서는 1,700m(22.7분)다. 동쪽 끝이 역보다 약 30m 높아 귀갓길은 오르막이다. 북부간선도로 신내IC가 서쪽 끝에서 174m 거리다. 직방 후기 46건 중 2023년 이후 작성분은 없다. 2022년 자가 거주자는 출퇴근 시간 갈매 방면 큰길 정체를, 2017~2018년 후기들은 대형마트 부재와 고속도로 소음을 단점으로 들었다. 초등학교 통학구역은 서울새솔초(직선 351m)다. ■ 확인할 숫자 하나, 중랑구 민간 월세 비중 이 글의 결론은 중랑구 민간 계약 월세 비중 41.01%에 달려 있다. 독자가 확인하려면 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 중랑구 아파트 전월세 1~4월·7월 계약을 내려받아, 청년안심주택과 LH 임대처럼 월세만 신고되는 단지와 보증금이 만 원 단위로 끝나는 계약을 뺀 뒤 월세 건수를 전체로 나누면 된다. 작년 같은 달 37.95%와 비교해 상승폭이 서울 전체 6.3%포인트의 절반 안팎에 머무는지가 핵심이다. 연말 토지거래허가구역 연장 여부와 11월 금리 결정 뒤 같은 계산을 다시 하면 공급 효과와 세입자 이동을 따로 볼 수 있다.