마포그랑자이 84㎡ 23%는 원룸(Lab #51)

서울 마포구 대흥동 마포그랑자이(2020년 2월 준공, 1,248세대)의 전용 84㎡ 임대차 신고 107건 가운데 25건(23.4%)은 집 한 채가 아니라 세대분리형 평면 안의 13㎡ 원룸 계약으로 나타났다. 이 글은 현장 방문기가 아니라 실거래 수집본과 KB 실거래 목록, 평면도, 기사와 후기를 대조한 자료 분석이다. 현장 사진은 없으며 함께 실린 카드 12장은 모두 자료를 정리한 도표다. 실거래는 취소·정정될 수 있고 이 글은 투자 권유가 아니다. 데이터 기준일은 임대차 수집일 10월 18일(최종 계약일 10월 15일), 매매 수집일 10월 2일(최종 계약일 7월 14일)이다. ■ 84㎡ 반전세, 섞인 통계로는 전세대출 이자의 절반 같은 84㎡ 신고를 한 묶음으로 계산하면 보증금 1억 원을 월세로 돌리는 값이 월 17만 1,000원, 연 2.05%로 나온다. 전세자금대출 금리의 절반 수준이라 반전세가 훨씬 싸 보인다. 그러나 원룸과 큰 세대만 따로 빌린 계약을 떼고 집 한 채 계약만 보면 연 4.35%, 1억 원당 월 36만 2,500원이었다. 전세자금대출 금리 4.35%와 같은 값이다. 반전세가 유리하다는 신호는 서로 다른 상품이 한 통계에 섞이면서 생긴 착시로 분석된다. ■ 84C 87세대, 현관 두 개로 원룸을 떼어 내는 평면 이 단지의 84㎡는 소수점 둘째 자리에서 갈린다. 84.98㎡(84A·84B)는 일반형이고, 84.99㎡에는 세대분리형 84C 87세대와 일반형 84D 22세대가 함께 들어 있다. 분양 당시 EBN은 84C에 대해 현관문을 두 개 두고 가변 벽체로 세대 분리가 가능하게 설계해 13㎡ 규모 원룸형을 만들 수 있다고 보도했다. KB 평면도에서도 현관·욕실·주방이 각각 두 개씩 확인된다. 분리된 공간을 따로 세놓아도 신고 면적은 84.99㎡ 전체로 잡힌다. 신고 자료만으로는 원룸 계약과 한 채 계약을 구분할 방법이 없는 셈이다. ■ 84.99㎡ 신고는 세 갈래, 원룸 중위 2억 9,500만 원 올해 84.99㎡ 계약 46건을 전세로 환산하면 금액이 세 덩어리로 나뉜다. 원룸 25건은 전세환산 중위 2억 9,500만 원이었고 대부분 보증금 1,000만 원에 월 120만~130만 원이었다. 침실 2개짜리 큰 세대만 빌린 계약 18건은 8억 5,000만 원, 집 한 채를 통째로 빌린 계약은 3건뿐이었다. 원룸 계약은 입주 첫해인 2020년부터 해마다 나왔고, 지난해에도 84㎡ 신고 105건 중 29건을 차지했다. 일시적 현상이 아니라 상품 구조에서 나온 결과라는 뜻이다. ■ 84㎡ 시세는 84.98㎡ 신규 전세 12억 원 기준 시세를 잡을 때는 84.98㎡만 보는 것이 안전하다. 올해 84.98㎡ 신규 순수전세 중위는 12억 원(21건)이었다. 청구권 갱신은 10억 5,000만 원, 합의 갱신은 11억 원으로 신규보다 낮았다. 59㎡ 신규 순수전세는 9억 원이다. 84C의 큰 세대만 빌리면 전세환산 8억 5,000만 원으로, 59㎡ 한 채와 비슷한 값에 침실 2개를 쓰는 셈이다. 상승 폭은 서울 평균에 못 미쳤다. 1년 전과 비교한 순수전세는 59㎡가 1.2%, 84.98㎡가 4.8% 올라 서울 기준선 11.1%의 절반에도 미치지 못했다. ■ 세대분리형 매매가는 일반형보다 6% 안팎 낮아 매매에서는 할인이 붙었다. KB 실거래 반기 중위로 84.99㎡는 84.98㎡의 0.937~0.944배에 거래됐다. KB 시세도 84C가 23억 원으로 84A보다 1억 8,750만 원 낮다. 분양가는 84C가 8억 2,100만 원으로 84A보다 3.0% 비쌌다. 원룸을 따로 세놓을 수 있다는 점이 분양 때는 웃돈 요인이었지만 입주 뒤 시장의 평가는 뒤집힌 것이다. 원룸을 월 130만 원에 세놓으면 연 1,560만 원, 전세로 놓으면 2억 8,650만 원이 들어온다. 같은 시세 차이를 주택담보대출 금리 4.66%로 빌린다면 이자는 월 72만 8,125원이다. 원룸 월세가 그보다 많지만 사는 공간은 침실 2개로 줄어든다. 토지거래허가에 따른 실거주 요건과 임대 소득 세금은 이 글에서 판정하지 않았으며 따로 확인해야 한다. ■ 서울 월세 비중 상승의 원인은 아니었다 출발점은 서울 월세 비중이 처음 50%를 넘었다는 보도였다. 연합뉴스는 20일 올해 1~9월 서울 아파트 월세 비중이 51.0%이고 마포구는 54.1%라고 보도했다. 세대분리형 원룸이 이 상승을 키웠는지가 첫 가설이었다. 서울에서 같은 신호를 보인 단지는 37곳이었다. 그러나 그 계약을 빼도 서울 월세 비중은 50.23%에서 50.19%로 거의 변하지 않아 가설은 기각됐다. 영향은 구 통계가 아니라 단지와 평형 단위에서 컸다. 같은 신호를 보인 단지 24곳의 교환비는 해당 계약을 빼자 중위 3.76%에서 4.40%로 올랐다. ■ 이대역 5번 출구 242m, 약점은 층간소음과 2단지 일조 단지 중심에서 이대역 5번 출구까지 도보 242m이고 북쪽 끝에서는 166m다. 2단지 중심에서는 509m로 멀어진다. 대흥역 1번 출구는 1,028m 떨어져 있어 생활권 역으로 보기 어렵다. 배정 초등학교는 서울창천초로 도보 562m다. 직방 후기 7건은 평지와 관리를 장점으로 꼽았다. 단점은 층간소음, 2단지 저층 일조, 1단지에 몰린 커뮤니티 세 가지로 모였고 일조 후기는 2025년에 작성됐다. 매매는 올해 유효 거래가 14건에 그쳤다. 이 때문에 동 위치별 가격 차이와 층에 따른 차이는 판정하지 않았다. ■ 84.99㎡ 신고를 걸러 내는 확인법 84㎡ 전세나 반전세를 따질 때는 실거래 자료에서 전용면적이 84.98㎡인 계약만 골라 신규 순수전세 중위 12억 원과 비교하면 된다. 84.99㎡ 계약은 보증금과 월세를 전세로 환산해 5억 원 미만이면 원룸으로 따로 분류한다. 이렇게 걸러 낸 뒤 1억 원당 월세가 36만 원 안팎인지 보면 반전세 조건이 대출보다 싼지 판단할 수 있다.