여의도 시범 웃돈 20.6%(Lab #50)

서울 영등포구 여의도동 시범아파트(1971년 준공, 1,584세대) 전용 60.96㎡의 KB 일반가는 24억 5,000만 원으로, 재건축 뒤 새 59㎡의 권리자 분양가 추정액 19억 2,977만 원보다 5억 원 이상 높은 것으로 나타났다. 이 글은 현장 방문기가 아니라 실거래 수집본, KB 실거래 목록과 시세, 정비계획 고시 보도, 지도 자료를 대조한 분석이다. 현장 사진은 없으며 카드 12장은 모두 자료를 정리한 도표다. 실거래는 취소·정정될 수 있고 이 글은 투자 권유가 아니다. 데이터 기준일은 영등포구 매매 수집일 2026년 10월 7일, 최종 계약일 2026년 9월 23일이며 시범의 마지막 계약은 8월 3일이다. ■ 헌 집 61㎡ 24억 5,000만 원, 새 59㎡ 분양가보다 높아 시범은 10월 13일 사업시행계획 인가를 받고 15일 고시됐다. 새 단지는 최고 59층, 2,491세대(임대 220세대 포함) 규모다. 16일 토지등소유자 전체회의에서는 삼성물산이 공사비 2조 2,685억 원에 시공사로 선정됐다. 9월 10일 고시된 정비계획 변경안의 권리자 분양가 추정액은 59㎡ 19억 2,977만 원, 84㎡ 25억 9,735만 원이다. 반면 지금 거래되는 헌 집은 61㎡ 24억 5,000만 원, 79㎡ 28억 7,500만 원(KB 일반가)이다. 헌 집을 사는 값이 그 집으로 받을 새 집의 분양가보다 비싼 셈이다. 이는 모순이 아니다. 헌 집 가격에는 새 집 분양가가 아니라 종전자산 평가액에 비례율을 곱한 권리가액이 들어 있다. 새 집을 받으려면 분양가와 권리가액의 차이를 분담금으로 따로 낸다. ■ 단지 시가 5조 1,174억 원, 권리가액보다 20.6% 높게 거래 평형별 KB 일반가에 세대수를 곱한 단지 전체 시가는 5조 1,174억 원이다. 고시된 종전자산 추정총액 4조 7,721억 원의 1.072배다. 추정비례율 88.91%를 적용한 권리가액 총액 4조 2,429억 원과 비교하면 1.206배로, 시장이 권리가액 위에 약 8,745억 원을 더 얹어 거래하고 있다는 계산이 나온다. 평형별 종전자산 표는 공개 자료로 확인하지 못했다. 종전자산이 시세에 비례한다고 가정하면 61㎡ 보유자의 권리가액은 20억 3,100만 원이다. 새 59㎡를 신청하면 약 1억 200만 원을 돌려받고, 새 84㎡를 신청하면 약 5억 6,600만 원을 더 내는 구조다. 같은 가정에서 지금 61㎡를 사서 새 84㎡를 받는 총비용은 30억 1,600만 원으로, 84㎡ 권리자 분양가보다 4억 1,900만 원 많다. 이 차이가 매수자가 치르는 웃돈의 크기로 해석된다. 평형별 종전자산이 공개되는 관리처분 단계에서 다시 계산해야 하는 추정치다. ■ 작은 평형 ㎡당 4,019만 원, 큰 평형의 1.55배 61㎡의 ㎡당 KB 일반가는 4,019만 원, 157㎡는 2,596만 원이다. 작은 평형이 ㎡당 1.55배 비싸다. 처음에는 재건축 단지에서 새 집 한 채를 받을 권리가 면적과 무관한 고정 몫으로 붙기 때문이라고 보고 검증에 들어갔다. 결과는 달랐다. 같은 단지 안 소형과 대형의 면적 차이가 1.6배 이상인 서울 746개 단지를 비교한 결과, 면적이 늘 때 값이 얼마나 따라 오르는지를 나타내는 지표가 시범은 0.53으로 서울 중위 0.491과 비슷했다. 1988년 이전 준공 단지 100곳의 중위는 0.576으로 오히려 대형 할인이 작았다. 재건축 단지라서 작은 평형에 웃돈이 붙는다는 가설은 기각했다. ■ 소형 웃돈 확대는 서울 공통, 2006년 1.04배에서 올해 1.60배 시범의 ㎡당 단가비(61㎡ 대비 157㎡, KB 연간 중위)는 2006년 1.041배에서 2024년 1.366배, 올해 1.599배(약 1.60배)로 커졌다. 특히 지난 1년 사이 확대 폭이 컸다. 그러나 같은 기간 서울 342개 단지에서도 같은 방향의 변화가 나타났다. 2024년과 지난해 하반기 이후를 비교하면 342곳 중 78.9%에서 대형 대비 소형의 상대 가격이 올랐다. 재건축이 아닌 신축 여의도자이에서도 같은 흐름이 확인돼, 시범의 소형 웃돈 확대를 여의도 재건축 고유 효과로 판정하지는 않았다. 대출 한도를 집값 구간별로 묶은 규제가 낮은 가격대로 수요를 미는 방향과는 맞지만 원인으로 확정하지는 않았다. ■ 2층과 13층 값 차이 0.0%, 1층만 2.5% 낮아 재건축 단지다운 흔적은 층에서 나타났다. KB에 남은 2014년 이후 유효 거래 687건을 같은 면적·같은 연도 중위와 비교한 결과, 2~3층과 12~13층은 중간층과 차이가 0.0%였다. 1층만 2.5% 낮았고, 이 차이는 거래를 무작위로 재배치하는 비교에서도 우연으로 보기 어려운 크기였다. 서울에서 1989~2005년에 지어진 단지는 1층이 7.1%, 2~3층이 2.5% 낮게 거래된다. 1988년 이전 단지에서는 1층 할인이 3.7%로 줄고 2~3층 할인은 0.9%에 그친다. 시범의 값은 몇 층 집이냐보다 새 집 한 채를 받을 권리로 매겨지고 있다는 의미다. ■ 1년 상승률 9.4%, 서울 최상위 가격대 14.8%에 못 미쳐 79㎡의 KB 실거래 중위는 지난해 2·3분기 26억 5,000만 원에서 올해 같은 기간 29억 원으로 9.4% 올랐다. 비교 표본은 15건과 5건이다. 같은 단지·같은 면적끼리 비교한 서울 중위 상승률 16.75%, 최상위 가격대 14.8%보다 낮다. 거래는 크게 줄었다. KB 유효 거래는 지난해 2·3분기 40건에서 올해 같은 기간 9건으로 77.5% 감소했다. KB 매물은 156㎡가 57건으로 세대수의 17.0%에 이르는 반면 79㎡는 10건, 1.5%에 그쳤다. 대형 보유자의 매도 의사가 상대적으로 강하다는 의미로 읽힌다. 79㎡에서 30억 원을 넘긴 계약은 7월 24일 30억 1,000만 원 1건인데, 같은 건의 해제 기록이 함께 있어 확정하지 않았다. ■ 판정하지 못한 것과 단지의 약점 평형별 종전자산과 분담금, 평형별 대지지분, 실제 주차 대수는 확인하지 못했다. 동별 거래는 동마다 1~5건이라 동 위치에 따른 가격 차이는 판정하지 않았다. 2026년 거래의 동 표기와 지도상 동별 세대수를 맞춰 보면 61㎡는 2·3·4동, 157㎡는 11~16·18동에 있다. 거주자 후기 23건의 단점은 3중 주차, 겨울 관리비, 중앙난방 설비, 해충, 역까지 거리로 모인다. 후기는 2017년 작성분이 14건으로 가장 많아 현재 상태와 다를 수 있다. 단지 중심에서 샛강역 2번 출구까지 도보 914m, 여의나루역 4번 출구까지 921m, 여의도역 5번 출구까지 1,546m다. 신탁방식 재건축이라 지위 양도 제한 기준이 사업시행자 지정 고시일로 보도됐고, 사업시행인가로 예외가 줄었다는 보도도 있다. 매물이 양도 가능한 물건인지는 계약 전 확인이 필요하다. 비례율이 95.44%에서 88.91%로 낮아진 점도 분담금이 늘어나는 방향의 변수다. ■ 웃돈 20.6%를 확인하는 방법 이 노트의 핵심 수치는 시가 대비 권리가액의 웃돈이다. 내년 관리처분계획 공람에서 평형별 종전자산 평가액과 비례율이 공개되면, 평형별 KB 일반가를 그 권리가액으로 나눈 값을 이번 단지 평균 1.206배와 비교하면 된다. 그 값이 1.206배보다 크게 높아지면 웃돈이 커진 것이고, 낮아지면 분담금 부담이 가격에 반영되기 시작했다는 신호로 읽을 수 있다. 그 전까지는 79㎡ 4분기 실거래 중위가 29억 5,500만 원 근처에 머무는지, 분기 거래가 지난 두 분기 평균 4.5건 수준에 머무는지를 함께 보면 된다.