신현대 같은 층 7.7억 검증(Lab #52)

서울 강남구 압구정동 현대(신현대) 1,924세대(1982~1983년 준공)에서 전용 183㎡ 9층이 105억 원에서 97억 3,000만 원으로 내린 거래는 실재하지만, 이 단지에서 같은 평형·같은 층 재거래의 28.4%가 이만큼 벌어졌다. 이 글은 현장 방문기가 아니라 실거래 신고, KB 실거래 목록과 시세, 지도·도보 경로, 거주자 후기와 기사를 대조한 자료 분석이다. 현장 사진은 없으며 카드 12장은 모두 자료를 정리한 도표다. 실거래는 취소·정정될 수 있고 이 글은 투자 권유가 아니다. 데이터 기준일은 수집본 적재 2026년 10월 20일(최종 계약일 9월 30일), KB 실거래 목록 최종 계약일 10월 14일이다. ■ 「한 달 만에 8억」 거래, 단지 흔들림 범위 안 한국경제는 16일 신현대11차 전용 183㎡ 9층이 7월 105억 원, 8월 말 97억 3,000만 원에 거래돼 「같은 면적·같은 층인데도」 값이 크게 낮아졌다고 보도했다. 두 거래 모두 중개업소를 거친 개인 간 매매로, 신고 자료와 KB 목록에서 확인된다. 다만 같은 층이 같은 집을 뜻하지는 않는다. 이 단지에서 같은 타입·같은 층이 92일 안에 다시 팔린 102쌍을 모두 모아 보면 가격 차이의 중간값은 4.75%였고, 이번처럼 7.6% 이상 벌어진 쌍이 28.4%였다. 네 번 중 한 번은 나오는 폭인 셈이다. 서울 전체로 넓혀도 같은 단지·같은 면적·같은 층이 60일 안에 다시 거래된 10,938쌍 가운데 17.8%가 이 폭을 넘었다. 평형과 층을 맞춘 계산에서 105억 원은 기대값보다 4.5% 높고, 97억 3,000만 원은 3.2% 낮은 것으로 나타났다. 높게 찍힌 거래와 낮게 찍힌 거래가 이어졌을 뿐이라는 해석이 가능하다. ■ 실제 하락은 상반기, 3분기는 보합권 평형과 층을 맞춘 단지 분기 지수로 보면 하락은 따로 있었다. 2025년 4분기 정점에서 2026년 2분기까지 11.2% 내렸고, 표본을 1만 번 다시 뽑아 만든 범위도 모두 하락 쪽이었다. 한국부동산원 동남권 지수가 3월과 4월 떨어진 시기와 겹친다. 반면 2분기에서 3분기로는 2.9% 올라, 하락이라고 말할 근거가 없었다. 1년 전과 비교하면 단지는 5.4% 낮은데, 같은 기간 서울 같은 단지·같은 면적 거래의 중간 상승률은 16.75%였다. 서울에서는 가격이 높은 단지일수록 3분기 상승폭이 작았고, 50억 원 이상 묶음만 3.43% 내렸다. ■ 동이 달라도 값 차이는 우연 수준 출발점은 「두 거래의 동이 달라 값이 갈렸다」는 가설이었다. 183㎡는 네 개 동에 312세대가 있고, 125동이 타입 평균보다 4.9% 높고 108동이 4.2% 낮게 나타났다. 그러나 동 정보를 더해도 가격을 설명하는 힘은 거의 늘지 않았고, 동 표기를 무작위로 1만 번 섞어 본 검정에서도 우연히 나올 수 있는 차이로 판정됐다. 7월과 8월 두 거래는 아직 등기 전이라 동조차 알 수 없다. 출발 가설은 버렸다. 서울에서도 동이 같은 쌍과 다른 쌍의 가격 차이는 거의 같았다. ■ 평형별 동 배치와 차수 구분 이 단지는 세 차수가 한 이름으로 묶여 있다. 단지 남쪽 101~107동이 9차, 중앙과 북쪽의 113~124동이 12차이고, 나머지 동이 가장 늦게 준공된 11차다. 지도 자료의 동별 세대수와 KB 타입별 세대수, 등기 거래의 동 표기가 서로 맞아 배치를 확정했다. 중형인 108.88㎡는 101·103동에 있고, 대형인 183.41㎡는 네 개 동에, 182.95㎡는 113동 한 동에 몰려 있다. 기사가 다룬 9층 두 거래가 같은 차수라는 점은 맞지만, 네 동 가운데 어디인지는 아직 공개되지 않았다. 같은 이름의 평형이라도 동과 차수가 섞여 있다는 뜻이다. ■ 10월 88억 원 거래와 호가 10월에는 대형 두 채가 93억 원과 88억 원에 팔렸다. 이 가운데 113동 거래는 같은 동 7월 거래보다 21.8% 낮다. 다만 4분기 거래는 2건뿐이고 거래 유형도 아직 확인되지 않아 판정하지 않는다. 호가는 시세보다 먼저 내려와 있다. 직방에 나온 183.41㎡ 매물 16건의 중간 호가는 87억 원으로, KB 시세 하한 98억 원보다 11.2% 낮다. 108.88㎡ 12건의 중간 호가 57억 원도 KB 하한 58억 5,000만 원을 밑돈다. ■ 소형이 더 내렸다, 대형 배율은 10년 범위 아래쪽 1년 동안 108㎡군 중위는 61억 원으로 10.9% 내렸고, 183㎡군은 98억 6,500만 원으로 2.3% 내리는 데 그쳤다. 「초고가 대형부터 꺾였다」는 해석은 이 단지 안에서는 들어맞지 않는다. KB 2006년 이후 거래로 183㎡군 중위를 108㎡군 중위로 나눈 배율은 1.511에서 1.91 사이를 오갔다. 2026년 상반기 1.542, 하반기 1.595로 범위의 아래쪽이다. 대형이 소형에 비해 상대적으로 덜 비싸게 거래되고 있다는 뜻이다. ■ 지위 양도 기준일과 대출·실거주 조건 압구정2구역 조합은 2021년 4월 설립됐지만 3년 넘게 사업시행인가를 신청하지 않아, 3년 이상 보유한 조합원은 지금 집을 팔 수 있다. 조합은 10월 31일 총회를 거쳐 11월 초 인가를 신청할 예정이며, 신청 이후에는 장기 보유·거주 같은 예외만 남는다. 매수자는 신청일 이전 등기 접수 여부가 현금청산 위험을 가른다. 25억 원 초과 주택의 주택담보대출 한도는 2억 원이어서 183㎡ 93억 원 기준 자기자본은 91억 원이 필요하다. 토지거래허가에 따른 2년 실거주 의무도 붙는다. 거주자 후기는 2017년 작성분이 대부분이지만 지상 주차난, 노후 배관, 동호대교 소음으로 수렴했고, 단지 시설 점수를 2점으로 낮게 매긴 이유다. ■ 확인 지점: 인가 신청 뒤 석 달 거래 건수 이 분석의 다음 검증 대상은 거래량이다. 11월부터 내년 1월까지 KB 실거래 목록에 오르는 유효 매매가 4건 이하로 줄면, 8~10월 9건의 절반 이하가 돼 인가 신청이 매도 창을 닫았다는 해석이 힘을 얻는다. KB 단지 실거래 목록에서 계약일 기준으로 세고 해제 표시가 붙은 거래는 뺀다.