지금 불러오는 중
기록 점수 68 / 1005개 축 평균 × 20 · 규칙 기반 요약
서울 용산구 이촌동 한가람 방문 기록 기준 항목 평점 3.4/5. 강점 입지 우수 (5/5), 약점 시설 취약 (2/5).
68/ 100
서울 용산구 이촌동한가람
이촌동 한가람 84㎡ 28억 — 용산공원 3만가구 호재의 실제 거리 (Lab #17)
자료 조사방문 2026-08-20 · 내집나우 Lab
항목 평가
교통상
서울 용산구 이촌동 한가람 방문 기록 기준 항목 평점 3.4/5. 강점 입지 우수 (5/5), 약점 시설 취약 (2/5).
평가 없음
댓글 없음
서울 용산구 동부이촌동 한가람(1998년·2,036세대·22층) 전용 84㎡ 매매 중위 28.0억, 전세가율 약 34%로 갭이 약 18억인 실거주 자금형 단지다. 오늘 국토부·서울시가 회동하는 용산공원 3만 가구 공급은 미군기지 반환율 30%·토양오염 정화·특별법 미개정·서울시 반대로 착공 시점이 미정 — 호재로 계산하기 이르다. 이촌동 매매 160건 실측으로 밴드별 흐름을 분해했다. 이 노트는 현장 방문기가 아니라 실거래·공공 자료와 언론 원문을 대조한 데이터 분석입니다. 실거래는 취소·정정될 수 있으며 투자 권유가 아닙니다. ■ 판단 입지·교통은 서울 최상급, 그러나 단지 상품성(1998·노후)과 25억 초과 규제 노출이 약점. 종합 68/100. 용산공원 공급은 현시점 호재로 계산할 단계가 아니며, 실현되더라도 소형·임대엔 하방/중대형·상급지엔 상방으로 비대칭. 실거주·장기보유 자금 구조가 전제인 단지다. ■ 확인할 위험 ① 1998년 준공 노후(단지 상품성 취약, 녹물·주차 현장 확인) ② 25억 초과 고가·대출 총량 규제 직격(2027 위험가중치 강화) ③ 전세가율 34%로 갭투자 불가·유동성 얇음 ④ 용산공원·IBD 공급은 미확정, 호재로 계산 금지 ⑤ 리모델링 분담금(공사비 3.3㎡당 759만원)으로 총투입 증가. ■ 자료의 한계 25억 초과 대출규제 직격·1998 노후 상품성·전세가율34% 갭18억·용산공원 미확정·리모델링 분담금
시설 축이 점수를 낮춘 요인
매수우위 112.0(서울 전체) · 주택가격전망 CSI 133(서울 · 3개월 전 128) · 100 넘으면 사려는 쪽 · 오를 거라는 응답이 많음
출처 한국부동산원 매매수급동향 · 한국은행 소비자동향조사 · 기준 2026.10.12
기사 12건 · 오름 2 · 내림 1 · 많이 나온 낱말 무산·상승·올라·완화
출처 내집나우가 모은 부동산 뉴스(제목 낱말 기준) · 기준 2026.10.08
지역 기사 30일 4건(직전 8건)
출처 지역 기사 언급 · 내집나우 관심 등록·조회(동의 방문 표본)
2026.06~2026.08 150건 · 1년 전 같은 3개월 363건(−59%) · 신고 기한(30일)이 남은 이번 달·지난달 제외
출처 국토교통부 실거래 신고(지역 아파트 매매) · 기준 2026.08
지역 매매지수 1년 +9.3%(2025.09→2026.09)
출처 한국부동산원 월간 아파트 매매지수 · 기준 2026.09
최근 3주 평균 +0.01% · 직전 +0.07%
출처 한국부동산원 주간 아파트 매매지수 · 기준 2026.10.12
입주 예정 1,826세대(2027.02~2027.07) · 연 환산 1,826세대 = 연 매매 1,067건의 171% · 매물 수 원천 없음 · 기사 제목 단서로 대신
출처 입주 예정 물량(공공데이터) · 기사 속 매물 흐름
기준금리 3% · 대출금리 4.4%(2026.08) · 금리수준전망 CSI 128 · 금리가 낮을수록 오름 쪽
출처 한국은행 ECOS(기준금리 · 예금은행 대출금리 · 소비자동향조사) · 기준 2026.08
요인 점수 −2~+2 가중 평균 → 0~100(50 중립) · 점수 없는 요인 제외 · 매수·매도 권유 아님 · 최신 자료 2026.10.12 · 계산 방법 ›
