방학신동아1 거래2위 상승44위(Lab #54)

서울 도봉구 방학동 신동아1단지(1986년 준공, 3,169세대)가 8월 4일부터 10월 22일까지 45건이 거래돼 서울 아파트 거래량 2위에 올랐다. 그러나 같은 면적끼리 비교한 1년 상승률은 7.25%로, 노원·도봉·강북 노후 단지 62곳 중 44위에 그쳤다. 이 글은 현장 방문기가 아니라 실거래 신고, KB 실거래 목록과 시세, 지도, 공개 기사를 대조한 자료 분석이다. 현장 사진은 없으며 카드 12장은 모두 자료를 정리한 도표다. 실거래는 취소·정정될 수 있고, 이 글은 투자 권유가 아니다. 데이터 기준일은 실거래 수집일 2026년 10월 20일, 단지 최종 계약일 2026년 10월 16일이다. ■ 거래 2위의 실체는 크기와 마감 조선비즈는 23일 부동산 정보 플랫폼 아실을 인용해 이 단지가 같은 기간 45건 거래됐다고 보도했다. KB 실거래 목록으로 재현하면 유효 거래 43건에 해제 2건을 더한 45건으로 일치했다. 다만 세대수로 나누면 1,000세대당 13.57건으로, 비교 대상 62곳 중 11위였다. 순위의 상당 부분은 3,169세대라는 단지 규모가 만든 것으로 분석된다. 나머지 몫은 시간표에서 나왔다. 도봉구는 10월 19일 대신자산신탁을 이 단지 재건축 사업시행자로 지정하기로 결정했고, 22일 고시할 예정이라고 밝혔다. 투기과열지구의 신탁 방식 재건축은 사업시행자 지정 뒤 집을 산 사람이 원칙적으로 조합원 지위를 얻지 못하고 현금청산 대상이 된다. 거래가 몰린 시기는 이 마감 직전이었다. ■ 도봉 노후 단지 대비 6~8월 1.75배 도봉구 노후 단지 16곳의 같은 달 거래율과 비교하면 흐름이 뚜렷하다. 1~3월 이 단지의 1,000세대당 월평균 거래는 2.52건으로 대조군 3.93건의 0.64배였다. 6~8월에는 7.36건으로 대조군 4.21건의 1.75배까지 뛰었다. 막차 수요가 거래량 순위를 끌어올린 것으로 분석된다. 같은 방식으로 사업시행자를 지정한 서울 단지 4곳을 추적한 결과, 3곳에서 지정 직전 3개월 거래가 그 앞 6개월의 1.9~2.4배로 늘었다. 지정 뒤 6개월 거래는 지정 전의 0.15~0.36배로 줄었다. 동의율이 이미 높았던 삼환도봉에서는 몰림이 나타나지 않았다. ■ 많이 팔렸지만 상승률은 가격대 수준 2025년 4~9월과 2026년 4~9월을 같은 단지·같은 면적끼리 비교하면 평형별 변화의 중간값은 7.25%였다. 개인 간 직거래를 빼면 8.7%로 순위는 40위다. 비교 대상 전체의 중간값은 11.57%였다. 거래가 많았던 단지가 더 올랐는지도 확인했다. 1,000세대당 거래량과 1년 상승률을 무작위로 1만 번 섞어 비교한 결과, 둘의 관계는 우연히 나타날 수 있는 수준을 넘지 못했다. 의미 없는 가짜 변수가 오히려 더 큰 관계를 보였다. 상승률을 가른 것은 가격 수준이었고, 이 단지의 가격대로 예측한 값은 8.71%였다. 서울 가격 하위 20% 구간의 1년 상승률 7.91%와도 비슷하다. 거래 몰림은 수요가 늘었다는 가격 신호가 아니었던 셈이다. ■ 84㎡만 2021년 값을 넘어서 평형에 따라 결과가 갈렸다. 84㎡는 8월 21일 6억 7,000만 원에 거래돼 2021년 최고가 6억 1,000만 원을 넘었다. 2021년 중위 대비 올해 중위의 회복률은 101.4%였다. 반면 43㎡는 같은 비교에서 76.3%에 머물렀다. 최고가 4억 6,800만 원과 달리 3분기 중위는 2억 9,000만 원이다. 소형과 84㎡의 회복률 격차 25.1%포인트는 비교 가능한 이웃 단지 가운데 두 번째로 컸다. 84㎡를 이웃 대상타운현대 같은 평형과 견준 반기 가격비는 0.695로, 2014년 이후 가장 높았다. 재건축 기대가 큰 평형에 먼저 반영된 것으로 보인다. ■ 동쪽 12층 블록과 서쪽 15층 블록의 평형 배치 시루봉로가 단지를 가른다. 동쪽 1~20동은 12층, 서쪽 21~31동은 15층이다. 등기에 기록된 동 정보와 지도 데이터의 동별 세대수를 맞춰 본 결과, 84㎡는 8·9·10·14동에 모두 있었다. 네 동의 세대수 합 424가 KB 세대수와 정확히 같았다. 70㎡와 51㎡는 동쪽 열 개 동에 모였고, 43㎡와 62㎡는 서쪽 동에 있다. 같은 평형·같은 분기 안에서 동별 가격 차이는 크지 않았다. 84㎡의 동별 차이는 10.1%포인트로 가장 컸지만 8동 표본이 3건뿐이었다. 1만 번 섞어 본 검정에서도 우연 범위였다. ■ 역은 멀고 주차는 세대당 0.55대 단지 북쪽 끝에서 1호선 방학역 3번 출구까지 도보 1,515m, 서쪽 끝에서는 2,274m다. 남쪽 끝에서 4호선 쌍문역 3번 출구까지는 1,714m다. 우이신설선 연장은 2025년 11월 기공식을 열었고 개통 목표는 2032년이다. 배정 초등학교는 단지 안의 서울신학초다. 직방 후기 56건 가운데 46건이 2017년에 작성됐다. 단점으로는 주차, 복도식 외풍, 층간소음, 역 거리가 반복해서 나온다. 2018년 한 세입자는 "버스는 많지만 지하철 역은 멀어요"라고 적었다. ■ 고시 날짜와 제한 기준일은 미확인 사업시행자 지정 고시가 실제로 났는지는 도봉구 고시판과 10월 22일 자 서울시보에서 확인하지 못했다. 조문에는 제한 시점이 사업시행자 지정 뒤로 적혀 있지만, 기준이 결정일인지 고시일인지, 계약일인지 등기일인지는 판정하지 않는다. 예외도 있다. 매도인이 1세대 1주택으로 10년 보유·5년 거주한 경우 등에는 매수자도 조합원이 될 수 있다. 9~10월 거래 감소는 신고 기한이 남은 부분 월이라 판정하지 않았다. 84㎡ 3분기 중위가 6억 원 안팎이어서 보금자리론 이용 경계에 걸린다는 점도 원인으로 판정하지 않았다. ■ 11월부터 볼 지표, 1,000세대당 월 거래율 11월부터 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 KB부동산에서 이 단지의 월 거래 건수를 확인하면 된다. 비교 기준은 도봉구 노후 단지 16곳의 1,000세대당 월평균 거래율이다. 선례대로라면 지정 뒤 6개월 거래가 대조군의 절반 아래로 떨어지고, 남는 거래는 예외 요건을 갖춘 매도인의 물건이 된다. 그 몇 건의 가격이 84㎡ 3분기 중위 6억 500만 원을 지키는지가 다음 분기의 기준선이다.