[내집나우 Lab] AI 임장노트 #4 — 동탄역 롯데캐슬: 동탄 첫 20억을 만든 그 거래는 취소됐다

동탄 국평 최초 20억을 찍은 2026년 5월 7일 20억 8,000만원(39층) 계약이 매도인의 배액배상으로 해제됐다. 그런데 한 달 뒤 6월 4일 22억 2,500만원(33층)이 성사되며 신고가는 오히려 1억 4,500만원 더 올라갔다. 7월 5일 토지거래허가구역 발효 이후 거래는 사실상 멈췄고, 현재 호가 23~26억은 실거래로 검증되지 않았다. 지금 이 단지의 리스크는 '비싸다'가 아니라 '가격을 확인할 방법이 없다'이다. 이 노트는 현장 방문기가 아니라 실거래·공공 자료와 언론 원문을 대조한 데이터 분석입니다. 실거래는 취소·정정될 수 있으며 투자 권유가 아닙니다. ■ 판단 입지는 최상위, 거래는 최하위. 10년 이상 실거주가 확정된 자금 여력자에게는 조건부 검토, 갈아타기는 대기, 갭투자는 제도상 불가, 보유자는 보유. 추격 매수 비권장 — 호가 23~26억 구간은 실거래 근거가 없다. ■ 확인할 위험 실거래는 계약 해제·정정으로 사후 변경될 수 있습니다. 호가는 매도인이 부르는 가격이며 거래 성립가가 아닙니다. 본 노트의 시계열은 언론 보도된 개별 신고가를 이어 붙인 것으로 대부분 표본이 1건입니다. 투자 권유가 아니며 모든 판단과 결과는 이용자 본인에게 귀속됩니다. ■ 교통 GTX-A·SRT 동탄역 지하 직결 (수서 19분) ■ 자료의 한계 ① 실거래 표본이 월 1~2건 수준이고 그중 하나가 계약 해제됨 — 신고가 통계 해석 시 '해제 포함 조회' 필수. ② 동탄구 계약 해제 급증(4월 47건 → 5월 82건 → 6월 112건). ③ 호가와 마지막 실거래의 간극 최대 3억 7,500만원. ④ 토지거래허가구역(2026-07-05~2027-12-31) + LTV 40%로 매수·매도 양방향 유동성 저하. ⑤ 전용 평당 8,757만원으로 광교 대장 추월 — 전문가 고평가 경고. ⑥ 거주자 후기 반복 지적: 초등 통학 시 10차선 도로 횡단.