가계약금·계약금·중도금·잔금 — 순서와 해약

가계약금은 법에 있는 말이 아니라 '계약서 쓰기 전에 매물을 잡아 두려고 보내는 돈'을 부르는 관행적 표현이고, 돌려받을 수 있는지는 그때 무엇을 합의했는지에 따라 갈립니다.

목적물·가격·잔금 시기 같은 핵심 사항이 특정되고 양쪽이 합의한 상태에서 돈을 보냈다면 계약서가 없어도 계약이 성립한 것으로 보는 것이 판례의 흐름이며, 이때 보낸 돈은 계약금의 일부로 취급될 수 있습니다.

그래서 송금 전에 '어느 집·얼마·잔금 언제·이 돈의 성격(계약금 일부인지, 계약 불성립 시 반환하는지)'을 문자나 녹취로 남기고, 보내는 계좌가 등기부상 소유자 명의인지 확인합니다.

계약금 일부만 보낸 상태에서 해제하려면 약정한 계약금 전액이 해약금 기준이라는 대법원 판례가 있으므로, 가계약금만 포기하면 끝난다고 단정하지 않는 것이 기준입니다.

계약금 비율은 법으로 정해진 것이 아니라 당사자 합의와 관행이며, 계약서에 적힌 금액이 기준입니다.

민법 565조에 따라 다른 약정이 없으면 계약금은 해약금으로 보며, 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 받은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다.

이 해제는 상대방의 잘못이 없어도 가능한 대신 그 밖의 손해배상은 청구하지 못하고, 해약금 규정은 특약으로 달리 정할 수 있으므로 계약서의 해제 조항을 먼저 봅니다.

매도인이 배액 상환으로 해제하려면 실제로 배액을 제공해야 효력이 있고, 말로만 해제를 통보한 상태는 해제가 아닙니다.

중도금 지급은 '이행의 착수'에 해당하므로, 중도금이 오간 뒤에는 매수인도 매도인도 계약금을 포기하거나 배액을 상환하는 방식으로 해제할 수 없습니다.

이후의 해제는 상대방이 잔금을 내지 않거나 등기 서류를 주지 않는 등 채무불이행이 있을 때 이행을 촉구한 뒤 하는 법정 해제와, 양쪽이 새로 합의하는 합의 해제만 남습니다.

중도금 없이 계약금·잔금으로만 짠 계약은 잔금 전까지 해약금 해제가 열려 있으므로, 거래를 확정하고 싶은 쪽은 중도금 단계를 두거나 날짜를 앞당기는 것이 방법입니다.

약정일 전에 매수인이 미리 중도금을 보내는 것도 이행의 착수로 인정될 수 있으나, 계약서에 '중도금은 약정일 전에 지급하지 않는다'는 취지의 조항이 있으면 다르므로 계약서 조항을 확인합니다.

잔금일에는 매도인이 소유권이전등기에 필요한 서류(등기필정보·매도용 인감증명서·주민등록초본·신분증 등)를 매수인 또는 법무사에게 넘기고, 매수인은 잔금을 지급하는 등기 서류와 잔금 교환이 이루어집니다.

관리비·선수관리비(관리비 예치금)·전기·가스·수도 같은 공과금은 잔금일 기준으로 정산하고, 정산 내역은 영수증과 함께 보관합니다.

잔금 지급과 동시에 열쇠·출입카드·리모컨 등을 인도받고, 등기 신청은 잔금 당일 접수하는 것이 순위를 지키는 기준입니다.

잔금 당일 아침에 등기부등본을 다시 발급해 계약 이후 새 근저당·가압류·소유자 변경이 없는지 확인하고, 거래 신고(계약일부터 30일 이내)와 취득세 신고 기한도 함께 챙깁니다.