중개보수 계산과 협의 — 상한 요율, 부가세, 지급 시기

공인중개사법은 주택 중개보수를 국토교통부령이 정한 범위 안에서 시·도 조례로 정하도록 하고, 조례의 요율은 '상한'이어서 그 안에서 개업공인중개사와 의뢰인이 협의해 정합니다.

매매·교환과 임대차는 요율표가 따로 있고, 거래금액 구간별로 상한 요율이 달라지는 구조는 2021년 요율 개편 이후의 체계이며, 구체 요율은 시·도 조례와 계산기로 확인합니다.

임대차의 거래금액은 보증금에 월세를 환산한 금액을 더해 정하며, 환산 방식은 공인중개사법 시행규칙에 있고 계산기가 같은 방식으로 계산합니다.

상한을 넘는 보수를 받는 것은 법이 금지하는 행위이고 초과 지급한 금액은 반환을 청구할 수 있으므로, 계약 전에 요율을 합의해 확인·설명서의 중개보수 칸에 적어 둡니다.

중개보수는 용역의 대가이므로 부가가치세가 붙고, 일반과세 사업자인 중개사무소는 보수 외에 부가가치세 10%를 별도로 청구할 수 있습니다.

간이과세 사업자인 중개사무소는 부가가치세 적용 기준이 다르므로, 사무소의 사업자등록 과세 유형(사업자등록증 또는 홈택스 조회)을 확인한 뒤 금액을 비교합니다.

상한 요율로 계산한 금액은 부가가치세를 뺀 보수이고 세금은 그 위에 붙는 구조이므로, 견적을 받을 때 '부가세 포함인지 별도인지'를 명시해 비교하고 계약서나 확인·설명서에도 같은 표현으로 적습니다.

중개보수의 지급 시기는 중개사와 의뢰인이 약정으로 정하고, 약정이 없으면 공인중개사법 시행령에 따라 거래대금 지급이 완료된 날(잔금일)이 기준입니다.

계약서 특약에 '중개보수는 잔금일에 지급한다'처럼 시기를 적어 두면 계약 단계에서 전액을 요구받는 일을 피할 수 있습니다.

분양권은 총 분양가가 아니라 계약금·중도금 등 이미 납부한 금액에 프리미엄을 더한 금액을 거래금액으로 보는 해석이 일반적이며, 오피스텔은 주거용 요건을 갖춘 경우와 그렇지 않은 경우의 상한 요율이 다르므로 계산 전에 조례와 국토교통부령 기준을 확인합니다.

중개사의 고의·과실 없이 당사자 사정으로 계약이 해제되더라도 중개보수 청구권은 남으므로, 해제 가능성이 있는 거래라면 지급 시기와 조건을 특약으로 정해 둡니다.

공인중개사업은 현금영수증 의무발행 업종이라 현금으로 보수를 냈을 때 일정 금액 이상이면 요구하지 않아도 발급 의무가 있고, 기준 금액은 국세청 고시에서 확인합니다.

현금영수증이나 세금계산서는 보수를 냈다는 증빙이자 나중에 요율 초과 여부를 따질 근거가 되므로, 계좌이체 내역과 함께 보관합니다.

확인·설명서의 '중개보수 및 실비' 칸에 적힌 산출 내역(거래금액·요율·금액)이 계산기 결과와 같은지 대조하고, 다르면 서명 전에 바로잡습니다.